Acheter un bien en Uruguay est plus simple que la plupart des gens ne l'imaginent : un étranger achète avec exactement les mêmes droits qu'un Uruguayen, sans besoin de résidence ni de permis spéciaux, et le coût total pour l'acheteur se situe entre 7 % et 9 % en plus du prix (valeurs de référence à juillet 2026). La transaction se fait en dollars, devant notaire, et du contrat de réservation à l'acte notarié, il faut généralement compter entre 30 et 60 jours. En se concentrant sur Punta del Este : qui peut acheter, combien coûte chaque poste et comment s'organise le processus.
Qui peut acheter un bien en Uruguay
N'importe qui, uruguayen ou étranger. L'Uruguay n'impose aucune restriction à l'achat de biens immobiliers par des non-résidents : aucune résidence légale ou fiscale n'est exigée, il n'y a pas de zones interdites, et le bien est inscrit avec les mêmes garanties d'enregistrement pour tous. On peut acheter en son nom propre ou via une société, selon ce qui convient dans chaque cas.
Ce cadre explique en grande partie la composition du marché de Punta del Este : l'acheteur uruguayen, qui soutient aujourd'hui une bonne partie de l'activité tout au long de l'année, coexiste avec l'Argentin, encore très présent dans le segment haut de gamme et en saison, et avec les Brésiliens et les Européens, de plus en plus visibles dans les nouveaux projets. Si votre intérêt va au-delà d'un achat ponctuel (vous installer, y installer votre famille), lisez aussi notre guide pour vivre à Punta del Este et l'article sur la résidence fiscale en Uruguay : ce sont des démarches distinctes et indépendantes de l'achat, qu'il convient de comprendre séparément.
Combien coûte l'achat : les frais de l'acheteur, un par un
La règle pratique est de budgétiser le prix du bien plus 7 % à 9 % supplémentaires. Ce pourcentage se compose de quatre postes :
ITP : 2 % sur la valeur cadastrale
L'impôt sur les mutations (ITP) est payé par les deux parties : 2 % par l'acheteur et 2 % par le vendeur. Le détail important est qu'il se calcule sur la valeur cadastrale actualisée, et non sur le prix de vente, et la valeur cadastrale est généralement bien inférieure. Un exemple de référence : pour un achat de 150.000 USD avec une valeur cadastrale de 90.000 USD, l'ITP de l'acheteur s'élève à 1.800 USD.
Notaire : 2 % à 3 % du prix
En Uruguay, tout acte passe par un notaire public, choisi et payé par l'acheteur. Les honoraires de référence vont de 2 % à 3 % du prix, selon le notaire et la complexité de l'opération. Cela inclut la recherche de titres sur environ 30 ans en arrière, les certificats, l'acte et son inscription au registre. C'est cette personne qui garantit que vous achetez un bien exempt de problèmes.
Commission immobilière : 3,28% + TVA
La commission de l'agence est de 3,28% plus TVA et est payée par chaque partie. Elle inclut bien plus que l'intermédiation : recherche et présélection, comparables réels de la zone, négociation et accompagnement de toute l'opération jusqu'à la remise des clés.
Certificats, timbres et inscriptions
Entre certificats du registre, droits de timbre et frais d'inscription, prévoyez un budget entre USD 300 et 800 selon l'opération.
Plans et finitions : uniquement si vous achetez sur plan
Ce poste n'existe pas dans un bien de seconde main, mais bien dans le neuf, et c'est celui qui surprend le plus : les promoteurs facturent séparément les frais de plans et l'aménagement des espaces communs. Selon le projet, cela va de 3 % à 6 % du prix d'achat et se paie de façon échelonnée pendant les travaux. C'est, en pratique, la différence la plus courante entre le prix catalogue d'un projet et ce que l'unité finit par coûter. Quand nous vous présentons un projet de notre portefeuille, nous vous disons ce qui est inclus dans le prix et ce qui est facturé à part, pour que le calcul soit clair dès le premier jour.
Frais d'achat · Ce que comprend chaque poste · Réf. juillet 2026
ITP — 2 %
Il est calculé sur la valeur cadastrale, généralement bien inférieure au prix d'achat.
Frais de notaire — 2 % à 3 %
Étude des titres sur ~30 ans, certificats, acte notarié et inscription au registre.
Commission immobilière — 3,28% + TVA
Recherche, comparables réels, négociation et accompagnement jusqu'à la remise des clés.
Certificats et timbres — USD 300–800
Certificats du registre, timbres et frais d'inscription, selon l'opération.
L'ITP se calcule sur la valeur cadastrale, pas sur le prix. Pour une construction neuve, ajoutez les plans et l'ameublement : 3 % à 6 % selon le projet.
De l'autre côté du comptoir, le vendeur assume environ 5,7% entre sa commission, 2% d'ITP et les certificats. Si vous êtes de ce côté-là, nous détaillons cela sur notre page pour vendre votre bien.
| Catégorie | Taux | Il est calculé sur | Dans l'exemple |
|---|---|---|---|
| ITP | 2% | Valeur cadastrale actualisée (USD 90.000 dans l'exemple) | USD 1.800 |
| Notaire | 2% a 3% | Prix de vente | USD 3.000 à 4.500 |
| Commission immobilière | 3,28% + TVA | Prix de vente | USD 4.920 + IVA |
| Certificats, timbres et inscriptions | — | Fixe, selon l'opération | USD 300–800 |
| Total de référence | 7–9% | À propos du prix | USD 11.100 à 13.100 |
Comment se déroule le processus d'achat, étape par étape
Le circuit est toujours le même, avec de légères variantes selon l'opération :
- Réservation. Vous avez trouvé le bien et le bloquez avec un acompte. À partir de là, il sort de la circulation commerciale pendant que les termes sont négociés.
- Contrat de réservation ou compromis de vente. C'est le document qui fixe le prix, les délais, le mode de paiement et les conséquences d'un manquement pour les deux parties. Il se signe avec un accompagnement : c'est ici que presque tout se décide.
- Étude des titres. Votre notaire examine l'historique juridique du bien sur environ 30 ans : anciens propriétaires, hypothèques, saisies, charges. Rien n'est signé avant que le bien ne soit clair de toute charge.
- L'acte notarié. Signature devant notaire, paiement du solde, remise des clés et inscription au registre. À partir de ce moment, le bien est le vôtre avec toutes les garanties.
Entre le compromis et l'acte notarié, les délais habituels vont de 30 à 60 jours. L'étape précédente (chercher, visiter, décider) dépend de chaque acheteur ; si c'est votre première fois, le guide pour acheter votre première propriété à Punta del Este vous sera utile, pensé étape par étape.
Le processus · De la réservation à l'acte notarié
Réservation
Un acompte qui bloque le bien pendant que les termes sont négociés.
Contrat de réservation
Fixe le prix, les délais et les conditions par écrit.
Étude des titres de propriété
Le notaire examine ~30 ans d'historique du bien.
Acte notarié
Signature, paiement du solde et remise des clés.
Du compromis à l'acte : 30–60 jours (réf.).
Nous établissons le calcul complet de votre opération (impôts, frais de notaire et délais) avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
Où acheter : valeurs de référence par secteur
Punta del Este n'est pas un seul marché, mais plusieurs. Le prix du mètre carré pour les appartements évolue ainsi : Península entre 3.500 et 6.000 USD ; Playa Brava entre 4.000 et 7.000 USD ; l'axe de l'Avenida Roosevelt, qui constitue un marché distinct et bien plus accessible, entre 2.800 et 4.500 USD ; Playa Mansa entre 3.500 et 6.500 USD ; La Barra et Manantiales entre 4.500 et 9.000 USD ; José Ignacio à partir de 6.000 USD jusqu'à dépasser 10.000 — et là, la location d'été joue dans une autre catégorie : certaines chacras se louent en janvier à des montants sans comparaison avec aucune autre région du pays, de l'ordre de 200.000 USD pour le mois —. À Beverly Hills et dans les quartiers de l'intérieur, on retrouve cette même fourchette de 2.800 à 4.500 USD. La moyenne générale du marché tourne autour de 3.200 USD par mètre carré.
Vous pouvez commencer à comparer par type de bien dans appartements à vendre, maisons à vendre ou terrains, puis affiner par zone avec votre conseiller.
Attention : ces valeurs ne sont que des moyennes. Il existe de nombreux biens au-dessus et au-dessous de ces chiffres, selon la zone exacte, l'immeuble, la surface, la vue et l'état.
Acheter du neuf fini ou acheter sur plan : deux voies valables
Avec plus de 70 programmes actifs à 2026, le neuf occupe une place centrale du marché. Acheter sur plan permet d'entrer au prix de lancement et de payer en versements pendant les travaux, généralement sans intérêts ; nous l'expliquons en détail dans le guide sur l'achat sur plan à Punta del Este, et vous pouvez parcourir les projets en cours dans programmes et tours. Si votre question porte sur le mode de paiement, l'article sur les moyens de paiement et le financement compare les options disponibles.
Et il reste une dernière option, qui a du sens dans un cas précis : si vous achetez pour investir ou pour louer, et non pour un usage personnel, il y a les projets de logement promu (loi 18.795). Ce sont des programmes avec des exonérations fiscales importantes et des valeurs de USD 2.500 à 4.500 par m², pensés pour la location plutôt que pour y vivre. Ceux qui sont en cours se trouvent dans programmes, et dans investissements se trouve le reste du portefeuille sur plan.
Après l'achat : ce qu'il faut garder à l'œil
Être propriétaire en Uruguay a des coûts annuels limités et prévisibles : taxe foncière, taxe Primaria et, dans les immeubles, les charges de copropriété. Nous les détaillons avec des valeurs de référence dans l'article sur combien coûte l'entretien d'un bien et dans le guide pour investir à Punta del Este.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il acheter un bien en Uruguay ?
Oui, avec les mêmes droits qu'un Uruguayen. Aucune résidence ni autorisation spéciale n'est exigée, il n'existe pas de zones restreintes et on peut acheter en nom propre ou via une société. La transaction se fait en dollars, devant un notaire public, tout comme pour un acheteur local.
Combien coûte au total l'achat d'une propriété en Uruguay ?
L'acheteur ajoute entre 7 % et 9 % au prix : ITP (2 % sur la valeur cadastrale), honoraires de notaire (2 % à 3 % du prix), commission immobilière (3,28 % + TVA) et certificats et timbres (USD 300–800). Si l'achat se fait sur plan, il faut ajouter en plus les frais de plans et d'équipement, qui, selon le programme, vont de 3 % à 6 % du prix.
Combien de temps dure le processus d'achat ?
Entre le compromis de réservation et l'acte notarié, il s'écoule généralement 30 à 60 jours, temps nécessaire pour l'étude des titres, les certificats et la coordination de la signature. L'étape précédente de recherche et de visites dépend de chaque acheteur.
Sur quelle valeur l'ITP est-il calculé ?
Sur la valeur cadastrale actualisée du bien, et non sur le prix de vente ; la valeur cadastrale est généralement bien inférieure. Par exemple, pour un achat de USD 150.000 avec une valeur cadastrale de USD 90.000, l'ITP de l'acheteur (2 %) s'élève à USD 1.800.
Sources
- ITP : taux et base de calcul sur la valeur réelle du Catastro · DGI
- Honoraires de notaire et commission immobilière · Cámara Inmobiliaria Uruguaya
- Participation argentine dans l'investissement immobilier uruguayen · El País
Frais et délais en vigueur en juillet 2026, et ils évoluent. Si vous voulez qu'on les regarde par rapport à votre opération concrète, écrivez-nous : en vingt minutes, vous saurez ce que vous allez payer et quand.
