Покупка недвижимости в Уругвае проще, чем большинство себе представляет: иностранец покупает с точно такими же правами, как уругваец, без необходимости резидентства или особых разрешений, а общая стоимость для покупателя составляет от 7% до 9% сверх цены (справочные значения на июль 2026 года). Сделка совершается в долларах, у нотариуса, а от договора резервирования до нотариального акта обычно проходит от 30 до 60 дней. С фокусом на Punta del Este: кто может покупать, сколько стоит каждая статья расходов и как устроен процесс.
Кто может купить недвижимость в Уругвае
Кто угодно — уругваец или иностранец. Уругвай не устанавливает ограничений на покупку недвижимости нерезидентами: не требуется ни юридическое, ни налоговое резидентство, закрытых зон нет, а недвижимость регистрируется с одинаковыми гарантиями для всех. Купить можно на своё имя или через компанию — в зависимости от того, что подходит в конкретном случае.
Эта картина во многом объясняет структуру рынка Punta del Este: уругвайский покупатель, который сегодня поддерживает большую часть активности в течение всего года, соседствует с аргентинским, всё ещё заметным в премиальном сегменте и в сезон, а также с бразильцами и европейцами, всё более заметными в новостройках. Если ваш интерес выходит за рамки разовой покупки (переезд, размещение семьи), прочитайте также наш гид по жизни в Punta del Este и статью о налоговом резидентстве в Уругвае: это отдельные процедуры, не связанные с покупкой, и их стоит рассматривать по отдельности.
Сколько стоит покупка: расходы покупателя по пунктам
Практическое правило — закладывать в бюджет цену объекта плюс дополнительно от 7% до 9%. Этот процент складывается из четырёх статей:
ITP: 2% от кадастровой стоимости
Налог на передачу имущества (ITP) платят обе стороны: 2% покупатель и 2% продавец. Важная деталь: он рассчитывается от актуализированной кадастровой стоимости, а не от цены сделки, а кадастровая стоимость обычно значительно ниже. Пример для ориентира: при покупке за 150.000 долл. США с кадастровой стоимостью 90.000 долл. США ITP покупателя составит 1.800 долл. США.
Нотариус: от 2% до 3% от цены
В Уругвае каждая сделка оформляется через государственного нотариуса (escribano), которого выбирает и оплачивает покупатель. Референсный гонорар составляет от 2% до 3% от цены, в зависимости от нотариуса и сложности сделки. Он включает проверку правового титула за примерно 30 лет назад, справки, оформление акта и его регистрацию. Именно этот специалист гарантирует, что вы покупаете объект без проблем.
Комиссия агентства недвижимости: 3,28% + НДС
Комиссия агентства составляет 3,28% плюс НДС и оплачивается каждой стороной. Она включает намного больше, чем просто посредничество: поиск и предварительный отбор, реальные аналоги по району, переговоры и сопровождение всей сделки до передачи ключей.
Справки, гербовые сборы и регистрации
Между регистрационными справками, гербовыми сборами и пошлинами за регистрацию закладывайте бюджет от USD 300 до 800 в зависимости от сделки.
Планы и отделка: только если покупаете на этапе строительства
Такой статьи расходов не существует при покупке вторичного жилья, но она есть в новостройках, и именно она удивляет больше всего: застройщики отдельно взимают плату за проектную документацию и отделку общих зон. В зависимости от проекта это составляет от 3% до 6% от стоимости покупки и выплачивается по этапам в течение строительства. На практике это самая распространённая разница между прайсовой ценой проекта и итоговой стоимостью квартиры. Когда мы предлагаем вам проект из нашего портфеля, мы говорим, что включено в цену, а что оплачивается отдельно, чтобы расчёты были понятны с первого дня.
Расходы на покупку · Что включает каждая статья · По состоянию на июль 2026
ITP — 2%
Рассчитывается на основе кадастровой стоимости, которая обычно значительно ниже цены покупки.
Услуги нотариуса — от 2% до 3%
Проверка правового титула за ~30 лет, справки, нотариальный акт и регистрация в реестре.
Комиссия агентства недвижимости — 3,28% + НДС
Поиск, реальные аналоги, переговоры и сопровождение до передачи ключей.
Справки и гербовые сборы — USD 300–800
Регистрационные справки, гербовые сборы и пошлины за регистрацию — в зависимости от сделки.
ITP рассчитывается от кадастровой стоимости, а не от цены. В новостройках добавьте стоимость проектной документации и отделки: от 3% до 6% в зависимости от проекта.
С другой стороны сделки продавец несёт расходы примерно 5,7% — комиссия, 2% ITP и справки. Если вы находитесь на этой стороне, подробно рассказываем об этом на нашей странице о продаже вашей недвижимости.
| Категория | Ставка | Рассчитывается на основе | В примере |
|---|---|---|---|
| ITP | 2% | Обновлённая кадастровая стоимость (USD 90.000 в примере) | USD 1.800 |
| Нотариус | 2% a 3% | Цена купли-продажи | USD 3.000 до 4.500 |
| Комиссия агентства недвижимости | 3,28% + НДС | Цена купли-продажи | USD 4.920 + IVA |
| Справки, гербовые сборы и регистрации | — | Фиксированный, в зависимости от сделки | USD 300–800 |
| Справочная итоговая сумма | 7–9% | О цене | USD 11.100 до 13.100 |
Как проходит процесс покупки, шаг за шагом
Порядок действий всегда одинаков, с небольшими отличиями в зависимости от сделки:
- Резервирование. Вы нашли объект и закрепляете его залогом. С этого момента он снимается с продажи, пока согласовываются условия.
- Договор резервирования или предварительный договор купли-продажи. Это документ, который фиксирует цену, сроки, порядок оплаты и последствия невыполнения обязательств для обеих сторон. Подписывается с сопровождением специалиста: здесь определяется практически всё.
- Проверка правового титула. Ваш нотариус проверяет юридическую историю объекта за последние примерно 30 лет: предыдущих собственников, ипотеки, аресты, обременения. Ничего не подписывается, пока объект не окажется полностью «чистым».
- Нотариальный акт. Подписание у нотариуса, оплата остатка, передача ключей и регистрация. С этого момента недвижимость становится вашей со всеми гарантиями.
Между резервационным договором и нотариальным актом обычно проходит от 30 до 60 дней. Предварительный этап (поиск, просмотры, решение) зависит от каждого покупателя; если вы покупаете первый раз, вам поможет гид по теме «покупка первой недвижимости в Punta del Este», составленный шаг за шагом.
Процесс · От бронирования до подписания у нотариуса
Резервирование
Депозит, который резервирует объект на время согласования условий.
Договор резервирования
Фиксирует цену, сроки и условия в письменной форме.
Проверка правового титула
Нотариус проверяет ~30 лет истории объекта.
Нотариальный акт
Подписание, выплата остатка и передача ключей.
От предварительного договора до нотариального оформления: 30–60 дней (справочно).
Мы подготовим для вас полный расчёт по сделке (налоги, нотариальные расходы и сроки), прежде чем вы что-либо подпишете.
Где покупать: справочные цены по районам
Punta del Este — это не единый рынок, а несколько. Цена за квадратный метр в квартирах распределяется так: Península между USD 3.500 и 6.000; Playa Brava между USD 4.000 и 7.000; зона Avenida Roosevelt, которая представляет собой отдельный и заметно более доступный рынок, между USD 2.800 и 4.500; Playa Mansa между USD 3.500 и 6.500; La Barra и Manantiales между USD 4.500 и 9.000; José Ignacio от USD 6.000 и выше 10.000 — и там летняя аренда играет в другой лиге: есть усадьбы (chacras), которые в январе сдаются за суммы, несравнимые ни с одним другим районом страны, порядка USD 200.000 в месяц —. В Beverly Hills и внутренних районах цена держится в том же диапазоне от USD 2.800 до 4.500. Общая средняя по рынку — около USD 3.200 за квадратный метр.
Вы можете начать сравнение по типу недвижимости — квартиры на продажу, дома на продажу или участки, — а затем уточнить по району вместе с вашим консультантом.
Внимание: эти значения — только средние показатели. Есть много объектов выше и ниже этих цифр, в зависимости от точной зоны, здания, площади, вида и состояния.
Готовое жильё или покупка на этапе строительства: два законных пути
С более чем 70 действующими проектами в 2026 новое строительство занимает центральное место на рынке. Покупка на этапе строительства позволяет войти по стартовой цене и платить в рассрочку в процессе строительства, как правило, без процентов; подробно об этом рассказано в руководстве покупка на этапе строительства в Punta del Este, а действующие проекты можно посмотреть в разделе проекты и башни. Если вопрос касается способа оплаты, статья о способах оплаты и финансировании сравнивает доступные варианты.
И остаётся последний вариант, который имеет смысл в конкретном случае: если вы покупаете для инвестиций или сдачи в аренду, а не для собственного проживания, есть проекты льготного жилья (закон 18.795). Это застройки со значительными налоговыми льготами и ценами от USD 2.500 до 4.500 за м², рассчитанные больше на доход от аренды, чем на проживание. Действующие проекты можно найти в разделе застройки, а в разделе инвестиции — остальной портфель на этапе строительства.
После покупки: что стоит держать на радаре
Владение недвижимостью в Уругвае предполагает ограниченные и предсказуемые ежегодные расходы: налог на недвижимость, налог Primaria и, в зданиях, общие расходы. Мы разбираем их со справочными цифрами в статье о том, сколько стоит содержание недвижимости, и в гиде по инвестициям в Punta del Este.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Uruguay?
Да, с теми же правами, что и у уругвайца. Резидентство и особые разрешения не требуются, ограниченных зон нет, и купить можно на физическое лицо или на компанию. Сделка оформляется в долларах, у государственного нотариуса, точно так же, как для местного покупателя.
Сколько всего стоит покупка недвижимости в Уругвае?
Покупатель добавляет от 7% до 9% сверх цены: ITP (2% от кадастровой стоимости), гонорар нотариуса (от 2% до 3% от цены), комиссия агентства (3,28% + НДС) и справки и гербовые сборы (USD 300–800). Если покупка на этапе строительства, нужно добавить также расходы на проектную документацию и обстановку, которые в зависимости от проекта составляют от 3% до 6% цены.
Сколько длится процесс покупки?
Между резервационным договором и нотариальным актом обычно проходит от 30 до 60 дней — это время уходит на проверку титула, получение справок и согласование подписания. Предварительный этап поиска и просмотров зависит от каждого покупателя.
От какой стоимости рассчитывается ITP?
От актуальной кадастровой стоимости объекта, а не от цены купли-продажи; кадастровая стоимость обычно значительно ниже. Например, при покупке за USD 150.000 с кадастровой стоимостью USD 90.000 ITP покупателя (2%) составляет USD 1.800.
Источники
- ITP: ставки и база расчёта по реальной стоимости, определённой Catastro · DGI
- Гонорар нотариуса и комиссия агентства недвижимости · Cámara Inmobiliaria Uruguaya
- Участие Аргентины в инвестициях в уругвайскую недвижимость · El País
Расходы и сроки действуют по состоянию на июль 2026 и могут меняться. Если хотите, чтобы мы сверили их с вашей конкретной сделкой, напишите нам: через двадцать минут вы будете знать, сколько и когда платить.
