在乌拉圭购买房产比大多数人想象的更简单:外国人购房享有与乌拉圭人完全相同的权利,无需居留权或特殊许可,买方总成本大约比房价高出7%到9%(参考数值截至2026年7月)。交易以美元进行,在公证人(escribano)面前完成,从预订协议到过户通常需要30到60天。聚焦Punta del Este:谁可以购买、每一项费用是多少,以及整个流程如何安排。
谁可以在乌拉圭购买房产
任何人都可以,无论是乌拉圭人还是外国人。乌拉圭对非居民购置房产不设限制:不要求法律或税务居留身份,没有禁止购买的区域,房产登记对所有人享有同等的产权保障。可以以个人名义购买,也可以通过公司购买,视具体情况而定。
这一背景在很大程度上解释了Punta del Este市场的构成:如今全年支撑大部分活跃度的乌拉圭买家,与在高端市场和旅游旺季仍十分活跃的阿根廷买家并存,而巴西人和欧洲人在新开发项目中也越来越常见。如果您的需求不仅是单纯购房(比如搬来定居、安置家人),建议再阅读我们关于在Punta del Este生活的指南,以及关于乌拉圭税务居民身份的文章:这些是与购房无关的独立手续,最好分开来理解。
购房要花多少钱:买方费用逐项说明
经验法则是:预算应为房产价格再加上额外7%至9%。这一比例由四项费用构成:
ITP:按房产登记价值(cadastral value)的2%计算
过户税(ITP)由买卖双方共同承担:买方2%,卖方2%。需要注意的关键点是,它按更新后的估价计算,而不是按成交价计算,而估价通常明显低于成交价。举个参考例子:一笔成交价为USD 150.000、估价为USD 90.000的交易,买方需缴纳的ITP为USD 1.800。
公证人:房价的2%至3%
在乌拉圭,所有产权文书都要经过一名公证员(escribano)办理,由买方选择并支付费用。参考费用为房价的2%至3%,视公证员和交易复杂程度而定。费用包括追溯约30年的产权审查、各类证明、文书本身及其登记手续。正是这位公证员保证您购买的房产不存在问题。
房地产中介费:3,28% + 增值税
中介佣金为3,28%加增值税,由买卖双方各自支付。这项服务远不止居间撮合:还包括房源搜寻与初步筛选、区域内真实成交案例比对、谈判协商,以及全程陪同直至交房交钥匙。
证明文件、印花税及登记
登记证明、印花税和登记费加在一起,预算大约在USD 300到800之间,具体取决于交易情况。
户型图与装修配置:仅在购买期房时提供
这项费用在二手房交易中不存在,但在新房中存在,而且是最让人意外的一项:开发商会单独收取图纸费用和公共区域装修费用。根据项目不同,比例为3%到6%的购房价格,并在施工期间分期支付。实际上,这是项目标价与最终单元实际花费之间最常见的差异。当我们向您介绍我们旗下的开发项目时,我们会告知价格包含哪些内容、哪些需要单独收费,让您从第一天起账目就清晰。
购房成本 · 每项费用包含的内容 · 参考日期:7月2026
ITP — 2%
按房产评估价计算，该数值通常远低于购房价格。
公证费用 — 2%至3%
近30年产权审查、证明文件、公证契据及登记注册。
房地产中介费 — 3,28% + 增值税
搜寻房源、真实可比案例、谈判,并全程陪伴直至交房交钥匙。
证明文件及印花税 — USD 300–800
登记证明、印花税及登记费,视具体交易而定。
ITP过户税按估价计算,而非按成交价计算。若是新房,还需加上图纸和装修费用:根据项目不同,约为3%到6%。
从另一侧来看,卖方要承担大约5,7%的费用,包括佣金、2%的ITP税以及各种证明文件。如果您处于卖方立场,我们在出售您的房产页面中有详细说明。
| 类别 | 利率 | 计算依据为 | 在示例中 |
|---|---|---|---|
| ITP | 2% | 更新后的地籍价值(示例中为 USD 90.000) | USD 1.800 |
| 公证人 | 2% a 3% | 买卖价格 | USD 3.000 至 4.500 |
| 房地产中介费 | 3,28% + 增值税 | 买卖价格 | USD 4.920 + IVA |
| 证明文件、印花税及登记 | — | 固定金额,视交易情况而定 | USD 300–800 |
| 参考总额 | 7–9% | 关于价格 | USD 11.100 至 13.100 |
购房流程是怎样的,一步一步说明
流程始终相同,只是根据交易类型略有差异:
- 预订。您找到心仪的房产后,支付定金将其锁定。此后该房源即暂停对外出售,双方开始协商具体条款。
- 预订协议或买卖预约合同。该文件为双方确定价格、期限、付款方式以及违约后果。签署时需有专业人士陪同:几乎所有关键条款都在此确定。
- 产权调查。您的公证人会核查该房产大约30年内的法律历史:之前的业主、抵押、查封、他项权利登记。在房产完全"清白"之前,不会签署任何文件。
- 过户手续。在公证人面前签字、支付余款、交付钥匙并办理登记。从那一刻起,房产就完全属于您,并享有全部法律保障。
从预订协议到过户契约,通常需要30到60天。之前的阶段(寻找、看房、决定)则因买家而异;如果这是您第一次购房,在Punta del Este购买第一套房产的指南会对您有帮助,按步骤讲解。
流程 · 从预订到过户
预订
定金可在条款协商期间锁定房产。
预订协议
以书面形式确定价格、期限和条件。
产权审查
公证人审查该物业约30年的历史记录。
过户契约
签署文件、支付余款并交付钥匙。
从购房协议到过户:30–60天(参考)。
在您签署任何文件之前，我们会为您列出这笔交易的完整费用明细（税费、公证费用和时间安排）。
在哪里购房:各区域参考价格
Punta del Este并非单一市场，而是由多个市场组成。公寓每平方米价格分布如下：Península在USD 3.500至6.000之间；Playa Brava在USD 4.000至7.000之间；Avenida Roosevelt沿线是一个独立且明显更亲民的市场，在USD 2.800至4.500之间；Playa Mansa在USD 3.500至6.500之间；La Barra和Manantiales在USD 4.500至9.000之间；José Ignacio从USD 6.000起，甚至可超过10.000——在这里，夏季租赁完全是另一个级别：有些庄园（chacras）一月份的月租金高达USD 200.000左右，是全国其他任何地区都无法比拟的——。在Beverly Hills及内陆区域，价格同样落在USD 2.800至4.500这一区间。市场总体均价约为每平方米USD 3.200。
您可以先按房产类型比较,如待售公寓、待售别墅或地块,之后再与您的顾问按区域细化筛选。
注意:以上数值仅为平均值。根据具体区域、楼栋、面积、景观和状况,许多房产的价格会高于或低于这些数字。
现房购买还是期房购买：两条都可行的路径
在2026拥有超过70个在建项目，新房是市场的核心组成部分。期房购买可以让你以首发价入手，并在施工期间分期付款，通常无需支付利息；我们在Punta del Este期房购买指南中有详细说明，你也可以在开发项目与塔楼中浏览现有项目。如果你的疑问是关于付款方式，付款方式与融资一文对比了各种可选方案。
还剩最后一个选择,适用于某个特定情况:如果你购房是为了投资或出租,而不是自住,那么可以考虑促进型住房项目(第18.795号法律)。这类开发项目享有可观的税收减免,单价在每平方米USD 2.500至4.500之间,更多面向出租收益而非自住。目前在售的项目可在开发项目中查看,投资项目中则是其余的期房组合。
购房之后:值得持续关注的事项
在乌拉圭拥有房产的年度成本有限且可预测：房产税、Primaria教育税，以及楼盘物业费。我们在房产维护成本一文及在Punta del Este投资指南中提供了参考数据。
常见问题
外国人可以在 Uruguay 购买房产吗?
可以,享有与乌拉圭公民相同的权利。不要求居留身份或特殊许可,没有限制购买的区域,可以以个人或公司名义购买。交易以美元进行,在公证人处办理,与本地买家完全相同。
在乌拉圭购买一处房产总共要花多少钱?
买家需在房价基础上额外支付7%至9%:ITP产权转让税(按地籍价值的2%)、公证费(房价的2%至3%)、中介佣金(3,28%+增值税)以及证书和印花税(USD 300–800)。如果是期房认购,还需另外支付图纸及配置费用,视项目而定,为房价的3%至6%。
购房流程需要多长时间?
从预订协议到过户契约,通常需要30到60天,这段时间用于产权调查、办理证明和协调签约。而之前的寻找和看房阶段则因买家而异。
ITP(产权转让税)是按什么价值计算的?
以房产更新后的登记(cadastral)价值为基准计算,而非成交价;登记价值通常明显低于成交价。例如,一笔成交价为USD 150.000、登记价值为USD 90.000的交易中,买方的ITP(2%)为USD 1.800。
资料来源
- ITP:税率及以Catastro(地籍局)核定实际价值为计税基础 · DGI
- 公证费与房地产中介佣金 · Cámara Inmobiliaria Uruguaya
- 阿根廷在乌拉圭房地产投资中的参与 · El País
费用和期限截至2026年7月,且会有变动。如果您想让我们结合您的具体交易核对一下,请联系我们:二十分钟内您就能知道要付多少、什么时候付。
