在Punta del Este购买期房是指在建筑动工前或施工期间直接向开发商购买单元:先支付相当于房价10%到30%的预订金并签订合同,施工期间分期付款——通常不计利息——交房时结清余款。最大的优势在于起始价低于现房价格:交房时预期的升值就是早入场者的收益。下面介绍这一模式的运作方式、"促进型住房"计划提供哪些优惠,以及需要注意哪些风险。
为何期房销售推动着埃斯特角城的市场
新建项目并非小众现象:在马尔多纳多(Maldonado),过去二十五年批准的建筑面积超过4,8百万平方米,据市政府(Intendencia)统计投资额约为9.000百万美元,如今市场上同时存在超过70个在建项目,其中约二十个是处于不同阶段的大型高楼和综合体。这些活动大多集中在Playa Brava与Roosevelt大道一线,不过在Playa Mansa和La Barra也有项目。对买家而言,这种规模意味着真正的多样性:不同的起始价格、不同的付款计划、不同的交付期限同时存在于同一市场。既有临海的高端塔楼,也有起始价明显更低的保障性住房项目;既有即将交付的项目,也有一切尚待建设的新盘。现行项目目录汇总在开发项目与塔楼中。
施工期间的付款方案是如何运作的
尽管每个项目都有各自的付款计划,典型方案通常分为三个阶段:
- 预订及合同款:约占房价的10%至30%。这是进入项目的第一步,也是确保您所选房源的保障,价格与条款均以书面形式确定。
- 施工期间的分期付款。施工期间以美元分阶段付款,由开发商直接提供融资,通常不计利息。
- 设计图纸及公共区域装修费:占房价的3%至6%。这是最令人意外的一项费用,通常不包含在标价中:图纸设计及公共区域装修费另计,施工期间分阶段支付。具体金额因项目而异,建议在签订预订协议前问清楚。
- 交房时结清余款。最终付款于收房及办理产权公证过户时完成。
这种分期方式实际上是市场上最容易获得的融资方式:无需银行介入,不需要准备信贷资料,施工期间的融资成本通常为零。对于目前没有全部资金、但有稳定美元现金流的人来说,这是自然的入门之选。我们在关于付款方式与融资的文章中,将这种方式与全款支付和银行贷款进行了比较。
期房付款计划 · 编号
预订 + 合同
≈价格的10–30%:锁定该单位,条件以书面形式确定。
施工期间分期付款
以美元分期付款，通常免息。
交房时付清余款
收房并办理产权登记时支付最后一笔款项。
由开发商直接提供美元融资。具体方案见各项目的认购协议(boleto)。
促进型住房:18.795号法律带来了什么
部分期房项目享受促进性住房制度(第18.795号法律)的保护,为投资者提供重要的税收减免:在一定期限内享有ITP(房产转让税)和租金收入方面的优惠。作为参考价格,促进性住房单元的价格在每平方米USD2.500至4.500之间,低于高端区域的平均水平。优惠的具体范围因项目而异:签约前必须逐案核实,这也正是专业咨询价值远超其成本的地方。
注意:以上数值仅为平均值。根据具体区域、楼栋、面积、景观和状况,许多房产的价格会高于或低于这些数字。
签约前需要核查的风险
期房购买是购买一份建设承诺，因此前期分析比购买现房更为重要。需要核查的四个要点：
- 开发商的业绩记录。已交付项目、按期完工情况、最终质量。历史记录是最可靠的判断依据。
- 项目的法律架构。成本信托模式和一口价模式并不相同:两者的区别在于施工成本超支由谁承担。
- 工期与违约金。预订协议约定的交房日期,以及未能履约时的处理方式。
- 预订协议条款。价格调整、逾期、转让、解除。所有在过户之前约束双方关系的内容都在这里。
建议始终如一:在做出承诺之前,请自己的公证人(escribano)审查预订协议和项目结构。这也是之后负责产权调查和过户手续的同一位专业人士,与任何购房流程一样——完整流程可参见关于在乌拉圭购房的指南。一个好的项目经得起这种审查;如果开发商对这些问题感到不安,那种不安本身也是一种信息。
我们与 Punta del Este 正在进行的各个开发项目保持合作，会坦诚地告诉您哪些符合您的目标，哪些不符合。
如何为您的目标选择合适的项目
最初的筛选标准不是效果图,而是你的目标。如果你是为出租而购买,重要的是有已验证需求的区域、季节租客看重的设施,以及优惠住房的税收优惠。需求信号很明确:2025/26 季度创下纪录,我们反复看到的实用规律是,大多数情况下一月份的租金就能覆盖全年支出;完整分析见投资 Punta del Este指南。如果是自住购买,朝向、户型和街区更重要:为季节租赁设计的塔楼未必是全年居住的最佳选择。如果这是你的第一次交易,购买第一套房产的分步指南会帮你理清整个决策,包括无论采用哪种方式都会加到房价上的 7–9% 购房费用。交房后的持有成本与任何房产相同:详见维护房产要花多少钱。
常见问题
购买期房时要支付价格的百分之多少?
典型流程从预订和协议开始,支付房价的10–30%,随后在施工期间分期付款——通常无息——最后在交房或过户时支付余款。每个项目在协议中规定其具体的付款计划。
什么是促进型住房(第18.795号法)?
这是一项为经批准的项目提供重要税收减免的制度:在一定期限内对ITP和租金收入给予优惠。具体优惠幅度因项目而异,因此签约前务必逐一核实。
购买期房的主要风险有哪些?
需要核实的是开发商的业绩、法律结构(按成本信托与固定价格)、施工工期以及合同条款。建议在做出承诺之前,请自己的公证人审查一切。
外国人可以在埃斯特角城购买期房吗?
可以,享有与乌拉圭公民相同的权利,且无需居留身份。交易以美元进行,可以个人名义或公司名义完成,预订、分期付款和尾款的方式与本地买家完全相同。
截至2026年7月的价格与建设条款。在签署期房合同之前，最好先核实信托、开发商和付款计划：如果您愿意，我们可以针对您感兴趣的项目一起看看。
