在 Punta del Este购房的 付款方式与 融资

Actualizado el 10 de noviembre de 2026

如今在Punta del Este购房的融资方式主要分为三条路径:一次性全款支付——在这个以美元计价的市场中最常见——,开发商在期房(en pozo)阶段提供的直接融资,通常在施工期间免息,以及当地银行的抵押贷款,各有其自身要求。此外还有混合模式,结合了各条路径的部分特点。让我们看看每种方式如何运作,以及适合哪类买家。

一个以美元运作的市场(这对你的付款计划意味着什么)

首先要理解的是:埃斯特角城的房地产市场以美元运作,价格和付款都是如此。这让所有人的规划方式都一样:如今支撑着大部分市场活动的乌拉圭本地买家,以及来自阿根廷、巴西和欧洲等地、带着已经美元化资金而来的境外买家。这也解释了为什么本地货币的银行融资所占比重如此之小。外国人没有任何限制:购房享有与乌拉圭人同等的权利,无需居民身份,详见在乌拉圭购房指南。以硬通货运作,资本自由流动,法律稳定,是乌拉圭作为房地产市场在结构上具有吸引力的原因之一:付款计划一旦制定,不会被货币贬值打乱。

全款购买：最直接的方式

大多数现房交易都是全款成交。流程是经典的一套：预订、预订协议、产权调查和过户公证，协议与签约之间通常间隔30到60天。全款支付通常能带来更大的议价空间（根据房产类型，市场成交价通常比挂牌价低6%到10%），并且不产生任何融资成本。对卖方而言，全款买家就是能真正促成交易的买家：这也意味着谈判时能获得更好的条件。

另一面显而易见:这需要具备全部现金资本,外加额外7%至9%的购房成本(ITP过户税、公证费、佣金及各类证明,参考价格截至2026年7月)。您可以浏览当前在售的公寓与别墅/住宅房源。

开发商分期付款：边施工边付款

市场上最常用的融资方式并非来自银行,而是来自开发商本身,即购买期房时提供的融资。典型方案是:先支付房价的10–30%作为预订金及签约款,施工期间以美元分期付款——通常免息——,余款则在交房或过户时结清。此外,买家还能以低于现房价格的首发价入手,因此到交房时预期的增值对买家有利。

在2026拥有超过70个在建项目，付款方案可满足各类不同需求，其中包括享有重要税收减免的政府扶持住房项目（Ley 18.795）。现有项目均收录于开发项目与塔楼，如果你的计划是购买带地块的独立住宅，也可以看看封闭式社区。

银行按揭贷款:银行要求提供什么

本地银行提供住房抵押贷款,对某些客户而言(尤其是在乌拉圭生活并获得收入的人)这可以是提前购房的有效工具。具体条件、期限和审批结果因银行而异,需逐一评估,因此如果你对这条路径感兴趣,最好在预订房产之前就先与银行沟通,而不是之后。

一个可能在最后关头卡住交易的条件: 若要通过抵押贷款购房,该房产必须在BPS(社保机构)缴费方面无欠款。如果房产存在欠缴的社保费用,银行会等到问题解决后才会放款,而这个过程需要时间。这是我们在买家告知会办理贷款时首先核实的事项之一:在签署预订协议之前发现问题,总比临近过户日期才发现要好。

本地银行,逐一介绍

乌拉圭的住房抵押贷款主要集中在五家机构:国有的BHU,以及私营的Santander、BBVA、Itaú和Scotiabank。所有机构均以 Unidades Indexadas(UI,指数单位)计价放贷——UI 会随通胀调整,因此月供随生活成本变化——其中多家也提供美元贷款,但利率明显更高。以下为2026年8月公布的数值:

TEA 是有效年利率。要小心「起」字打头的利率：那只是最理想的情形，只有信用状况最好、贷款金额较大、并且在不少银行还需将工资卡开在该行才能拿到。Santander 就是这种差距最明显的例子：官网上宣传主住宅在 UI 计价、30 年期的「利率低至 3,75%」，而 2026 年 3 月的产品说明书上写的却是最长 10 年 4,00%，11 到 30 年则是 4,75%。最终写进你合同里的数字，是产品说明书上根据你的情况调整后的那个，不是宣传语里的那个。签任何文件之前，一定要求对方书面给出这个数字。贷款上限也各不相同：BHU 的放贷区间是 100.000 到 2.800.000 UI，Itaú 最高 4.500.000 UI，Scotiabank 美元贷款最高 USD 700.000，Santander 主住宅最高 USD 750.000，但第二居所只有 USD 300.000。

在埃斯特角城改变一切的那些小字条款

上述几乎所有数据都是针对自住房的:也就是您要居住的住宅。而在 Punta del Este 购房通常被归类为第二居所,此时条件会在三方面同时收紧。银行提供的贷款比例更低:从85%或90%降至60%或75%。贷款期限更短:Santander 将其从30年缩短至15年。而利率则会上升。换算成资金,意味着同一套房产您需要在桌面上拿出多得多的自有资金。

此外还有贷款办理费用,最好从一开始就纳入预算:管理费约为金额的 1% 至 1,5%(外加增值税)、银行公证费约为 0,45%(外加增值税)、房产评估费,以及贷款期内强制的人寿和火灾保险。

如果您不住在乌拉圭呢?

这是我们被问得最多的问题,简短的答案是:目前只有一条路明确敞开着。桑坦德银行(Santander)为非居民提供专门的贷款产品:UI计价利率4,75%或美元计价利率6,75%,最长期限15年,家庭最低月收入要求为USD 5.000,月供不能超过该收入的20%。其他银行则逐案评估,实际上通常要求收入来源于乌拉圭本地。因此,绝大多数外国买家最终选择全款支付或使用开发商提供的分期方案。

我们始终给出的一条建议:如果你对这条路感兴趣,请在预订房产之前就开始与银行沟通,而不是之后。从信贷审核、评估到过户,私人银行的办理周期为30到45天,而BHU(住房银行)可能长达50或70天。若签署的预订合同期限更短,你就有可能损失定金。

各银行利率及条件均为 2026 年 8 月发布，可能变动，并需经银行信贷审批。我们并非财务顾问：最终对你适用的数字，以银行书面确认的为准。

混合结构:多种方式结合

实际操作中,许多购房方案都是由多个部分组合而成:一部分现金支付,其余部分在施工期间分期支付;出售一项资产(例如另一处房产)来支付余款;或者根据施工进度与开发商直接协商付款计划。如果您有一处房产需要作为交易的一部分出售,我们的销售团队可以协调两端的时间安排。关键是整套方案都要写入预订协议,并经您的公证员审核:没有写下来的就不存在,写下来的才会被执行。

哪种方式更划算?这更多取决于您自身的情况,而不是市场:可用的资金流动性、使用周期以及等待施工的耐心。下表总结了我们每天所见到的三种途径。

完整预算:别忘了那 8%

无论采用何种支付方式，购房成本都是实际存在的：按评估价计算的ITP税、公证费（2%至3%房价）、中介佣金（3,28%+增值税）以及各类证书费用，参考2026年7月数据，合计约为房价的7%至9%。签约后还会产生持有成本（房产税、Primaria税、物业费），详见房产维护成本一文。如果这是您的第一次购房，首次购房指南会为您逐步理清整个流程；若购房属于投资行为，也请参阅在Punta del Este投资。

常见问题

开发商对期房融资是否收取利息?

一般来说,施工期间不需要:典型方案是先预订并签订协议,支付10–30%,施工期间以美元分期支付,交房时结清余款。每个项目的具体条款以预订协议为准,建议由您自己的公证员审核。

在埃斯特角城购房是否可以申请抵押贷款?

可以。BHU银行以及四大私营银行——Santander、BBVA、Itaú和Scotiabank——以UI计价的贷款年利率为3,75%至4,50%,美元贷款利率为6%至7,5%,贷款期限为25至30年。问题在于,这些数据适用于首套自住房:在埃斯特角城购房通常会被算作第二套住房,融资比例为房价的60%至75%,期限为15年。还有一个容易被忽视的条件:房产必须在BPS(社保机构)缴费记录中无欠费,否则银行不会办理过户契据。

付款方式可以组合使用吗?

可以,而且比想象中更常见:购买期房时可以先支付部分现金,余款按施工进度分期支付,或者以出售其他资产作为杠杆完成购买。每种付款结构都可以协商,并在预订协议中书面确定。

无论用什么方式付款,价格之外还会产生哪些费用?

截至2026年7月，买方应在成交价之外预留7%至9%的额外费用：按地籍价值计算的ITP、公证费、中介费及证明文件费用。无论选择何种付款方式，这部分费用都不可避免。

截至2026年7月生效的付款方式及费用。告诉我们您打算如何付款,我们会为您说明最合适的方案以及各方将要求的条件。

作者 Santiago Pereyra Santiago Pereyra Propiedades总监 · Punta del Este

给我留言