Способы оплаты и финансирование при покупке в Punta del Este

Actualizado el 10 de noviembre de 2026

Финансирование покупки в Punta del Este сегодня строится по трём направлениям: оплата полной суммой — самый распространённый вариант на рынке, работающем в долларах —, прямое финансирование от застройщика при покупке на этапе строительства, обычно без процентов на время строительства, и местный банковский ипотечный кредит со своими требованиями. К этому добавляются смешанные схемы, комбинирующие части каждого пути. Разберём, как работает каждая из них и для какого типа покупателя она имеет смысл.

Рынок, работающий в долларах (и что это значит для вашего плана платежей)

Первое, что нужно понять: рынок недвижимости Punta del Este работает в долларах — и в ценах, и в платежах. Это одинаково упорядочивает планирование для всех: для уругвайского покупателя, который сегодня обеспечивает значительную часть активности, и для покупателя из-за границы —аргентинцев, бразильцев и европейцев—, приезжающего с капиталом, уже выраженным в долларах. Это также объясняет, почему банковское финансирование в местной валюте играет столь малую роль. Для иностранцев нет ограничений: покупка происходит с теми же правами, что и у уругвайца, без резидентства, как подробно описано в руководстве как купить недвижимость в Уругвае. Работа в твёрдой валюте, при свободном движении капитала и правовой стабильности, — часть структурной привлекательности Уругвая как рынка недвижимости: платёжный план составляется один раз, и никакая девальвация его не разрушит.

Покупка за наличные: самый прямой путь

Большинство сделок с готовыми объектами закрываются за наличные. Схема классическая: резервирование, договор о резервировании, проверка правового статуса и оформление сделки, обычно 30–60 дней между договором и подписанием. Оплата наличными обычно даёт больше пространства для переговоров (в зависимости от типа недвижимости на рынке сделки закрываются на 6–10% ниже заявленной цены) и избавляет от любых финансовых расходов. Для продавца покупатель с наличными — это покупатель, который доводит сделку до конца: это также означает лучшие условия на переговорах.

Обратная сторона очевидна: требуется наличие всего капитала в ликвидной форме, плюс дополнительно 7–9% на расходы по покупке (ITP, нотариус, комиссия и справки, справочные значения на июль 2026 года). Вы можете просмотреть актуальные предложения в разделах квартиры на продажу и дома на продажу.

Финансирование от застройщика: платить по мере строительства

Самый распространённый на рынке способ финансирования предлагают не банки, а сами застройщики — при покупке на этапе строительства. Типичная схема: резервирование и договор на 10–30% от цены, взносы в долларах во время строительства — как правило, без процентов —, и остаток при передаче или оформлении права собственности. Кроме того, покупка совершается по стартовой цене, ниже цены готовой единицы, поэтому ожидаемый рост стоимости к моменту передачи играет в пользу покупателя.

С более чем 70 действующими проектами в 2026 есть планы оплаты для самых разных профилей покупателей, включая проекты льготного жилья (Закон 18.795) со значительными налоговыми льготами. Действующие проекты собраны в разделе проекты и башни, а также вы можете посмотреть закрытые посёлки, если ваш план предполагает дом и участок.

Банковская ипотека: что требует банк

Местные банки предлагают ипотечные кредиты, и для некоторых профилей (особенно для тех, кто живёт и получает доход в Уругвае) это может быть надёжным инструментом, чтобы ускорить покупку. Условия, сроки и одобрение оцениваются индивидуально в каждом банке, поэтому, если этот вариант вам интересен, разговор с банком стоит начать до резервирования объекта, а не после.

Требование, которое может остановить сделку в последний момент: для покупки в ипотеку недвижимость должна быть без задолженности перед BPS. Если по объекту есть долги по взносам, банк не продолжит сделку, пока задолженность не урегулирована, а это требует времени. Это одна из первых вещей, которые мы проверяем, когда покупатель говорит, что будет использовать кредит: лучше выяснить это до подписания резервации, чем накануне подписания купчей.

Местные банки — по порядку

Пять учреждений сосредоточивают ипотечное кредитование в Уругвае: государственный BHU и частные Santander, BBVA, Itaú и Scotiabank. Все они выдают кредиты в Unidades Indexadas —UI индексируется по инфляции, поэтому платёж следует за стоимостью жизни— а некоторые также в долларах, всегда по существенно более высокой ставке. Вот значения, опубликованные в августе 2026 года:

TEA — это эффективная годовая ставка. Осторожно со ставками «от»: это лучший из возможных сценариев, доступный только с идеальной кредитной историей, крупными суммами и, в ряде банков, при зачислении зарплаты. Santander — самый яркий пример такого разрыва: на сайте банка заявлена «ставка от 3,75%» для основного жилья в UI на 30 лет, а в буклете продукта от марта 2026 года указано 4,00% на срок до 10 лет и 4,75% с 11 до 30 лет. Цифра, которая окажется в вашем договоре, — это цифра из буклета, скорректированная под ваш профиль, а не рекламная. Всегда запрашивайте её письменно, прежде чем что-либо подписывать. Лимиты суммы также различаются: BHU выдаёт от 100.000 до 2.800.000 UI, Itaú — до 4.500.000 UI, Scotiabank — до USD 700.000 в долларах, а Santander — до USD 750.000 на основное жилье, но только USD 300.000 на второе жильё.

Мелкий шрифт, который меняет всё в Punta del Este

Почти все указанные выше цифры относятся к основному жилью: дому, где вы будете жить. Покупка в Punta del Este, как правило, считается вторым жильём, и здесь условия сразу ужесточаются по трём направлениям. Банк финансирует меньше: с 85% или 90% доля снижается до 60% или 75%. Срок сокращается: Santander уменьшает его с 30 до 15 лет. А ставка растёт. В переводе на деньги: на ту же недвижимость нужно намного больше собственного капитала.

К этому добавляются расходы на оформление кредита, которые стоит учитывать с самого начала: административные расходы порядка 1–1,5% от суммы плюс НДС, услуги нотариуса банка около 0,45% плюс НДС, оценка недвижимости, а также обязательное страхование жизни и от пожара на весь срок кредита.

А если вы не живёте в Уругвае?

Это вопрос, который нам задают чаще всего, и короткий ответ таков: есть только одна явно открытая дверь. Santander предлагает специальную линию для нерезидентов: 4,75% в UI или 6,75% в долларах, срок до 15 лет, минимальный доход семьи USD 5.000 в месяц и платёж, который не может превышать 20% этого дохода. Остальные банки рассматривают каждый случай индивидуально и на практике требуют доход, полученный в Уругвае. Поэтому подавляющее большинство иностранных покупателей в итоге решают вопрос наличными или с помощью финансирования от застройщика.

Совет, который мы всегда даём: если этот путь вам интересен, начните разговор с банком до резервирования объекта, а не после. Между кредитным анализом, оценкой и оформлением сделки частные банки работают в сроки от 30 до 45 дней, а BHU может растянуться до 50 или 70. Подписанный договор резервирования с более короткими сроками оставляет вас под риском потерять залог.

Ставки и условия опубликованы каждым банком по состоянию на август 2026 года и могут измениться, а также зависят от одобрения кредита. Мы не финансовые консультанты: цифра, которая будет действовать для вас, — та, что банк подтвердит вам письменно.

Смешанные структуры: комбинирование подходов

На практике многие покупки складываются из нескольких частей: часть — наличными, а остальное — взносами во время строительства; продажа актива (например, другой недвижимости), которая финансирует остаток; или план платежей, согласованный напрямую с застройщиком в зависимости от стадии строительства. Если у вас есть недвижимость для продажи как часть сделки, наша команда продаж может скоординировать сроки с обеих сторон. Главное — чтобы вся структура была зафиксирована в договоре бронирования и проверена вашим нотариусом: то, что не записано, не существует, а то, что записано, — то и исполняется.

Что выгоднее? Это зависит меньше от рынка, а больше от вашей ситуации: доступная ликвидность, горизонт использования и готовность ждать строительства. В таблице ниже — три пути так, как мы видим их работу каждый день.

Полный бюджет: не забудьте про 8%

Как бы вы ни платили, расходы на покупку неизбежны: ITP от кадастровой стоимости, нотариус (2–3% от цены), комиссия агентства (3,28% + НДС) и оформление документов — от 7% до 9% дополнительно к цене, по данным на июль 2026 года. А после подписания начинаются расходы на содержание (налог на недвижимость, Primaria, общие расходы), которые мы разбираем в статье сколько стоит содержание недвижимости. Если это ваша первая сделка, гид по покупке первой недвижимости пошагово упорядочивает весь процесс; а если покупка — это инвестиция, посмотрите также инвестиции в Punta del Este.

Часто задаваемые вопросы

Взимают ли застройщики проценты за финансирование покупки на этапе строительства?

Как правило, нет — не во время строительства: типичная схема — бронирование и договор на 10–30%, взносы в долларах во время строительства и остаток при сдаче. Точные условия каждого проекта определяются договором бронирования, который стоит проверить у своего нотариуса.

Существует ли ипотечное кредитование для покупки в Пунта-дель-Эсте?

Да. BHU и четыре крупных частных банка —Santander, BBVA, Itaú и Scotiabank— выдают кредиты в UI от 3,75% до 4,50% годовых и в долларах — от 6% до 7,5%, на срок от 25 до 30 лет. Загвоздка в том, что эти показатели относятся к первому жилью: покупка в Punta del Este обычно оформляется как второе жилье, с финансированием от 60% до 75% от стоимости и сроком 15 лет. И требование, которое часто упускают из виду: недвижимость должна не иметь задолженностей перед BPS, потому что при долге по взносам банк не оформит сделку.

Можно ли комбинировать способы оплаты?

Да, и это встречается чаще, чем кажется: часть суммы наличными, а остальное — платежами по ходу строительства при покупке на этапе строительства, либо покупка, обеспеченная продажей другого актива. Каждая схема согласовывается и фиксируется в предварительном договоре.

Какие расходы добавляются к цене, независимо от способа оплаты?

По состоянию на июль 2026 года покупателю следует закладывать от 7% до 9% сверх цены: ITP от кадастровой стоимости, услуги нотариуса, комиссию агентства и сертификаты. Эти расходы возникают независимо от выбранного способа оплаты.

Способы оплаты и расходы, действующие на июль 2026 года. Расскажите нам, как вы планируете платить, и мы подскажем, какая схема подойдёт и что потребует каждая сторона.

Автор Santiago Pereyra Директор Santiago Pereyra Propiedades · Punta del Este

Написать мне