Покупка на этапе строительства (en pozo) в Punta del Este означает покупку квартиры до или во время строительства, напрямую у застройщика: вход осуществляется через резервирование и договор на сумму от 10 до 30% от цены, оплата вносится частями во время строительства — как правило, без процентов — а остаток погашается при получении. Главное преимущество — цена запуска, ниже, чем у готового объекта: ожидаемый к моменту сдачи рост стоимости — это выигрыш того, кто вошёл раньше. Ниже — как работает эта схема, какие преимущества даёт программа льготного жилья (vivienda promovida) и какие риски нужно контролировать.
Почему продажи на этапе строительства двигают рынок Пунта-дель-Эсте
Новое строительство — не второстепенное явление: в Мальдонадо за последние двадцать пять лет было утверждено более 4,8 миллионов квадратных метров застройки, что составляет около 9.000 миллионов USD инвестиций по данным муниципалитета (Intendencia), а сегодня на рынке одновременно присутствует более 70 активных проектов, из которых около двадцати — крупные башни и комплексы на разных стадиях. Значительная часть этой активности сосредоточена вдоль Playa Brava и проспекта Roosevelt, хотя есть проекты и на Playa Mansa, и в La Barra. Для покупателя такой объём означает реальное разнообразие: разные входные цены, разные планы платежей и разные сроки сдачи существуют на одном рынке. Есть премиальные башни на первой линии и проекты социального жилья со значительно более низким входным порогом; есть проекты со скорой сдачей и запуски, где всё ещё предстоит построить. Актуальный каталог собран в разделе проекты и башни.
Как работает график платежей во время строительства
Хотя каждый проект определяет свой план, типичная схема состоит из трёх этапов:
- Резервирование и договор: ≈10–30% от стоимости. Это ваш вход в проект и то, что закрепляет за вами выбранную единицу, с ценой и условиями, зафиксированными письменно.
- Платежи в рассрочку во время строительства. Поэтапные платежи в долларах во время строительства, финансируемые напрямую застройщиком и, как правило, без процентов.
- Проектная документация и обустройство общих зон: от 3% до 6% от стоимости. Это статья расходов, которая удивляет больше всего, и она не всегда входит в прайс-лист: расходы на проектирование и обустройство общих зон оплачиваются отдельно и поэтапно в течение строительства. Точная сумма зависит от каждого проекта, поэтому стоит уточнить её перед подписанием резервирования.
- Окончательный платёж при передаче. Итоговый платёж вносится при получении объекта и оформлении нотариального акта.
Такая рассрочка на практике — самое доступное финансирование на рынке: банк не участвует, кредитное досье собирать не нужно, а финансовые расходы во время строительства обычно равны нулю. Для тех, у кого нет полного капитала сегодня, но есть поток доходов в долларах, это естественная точка входа. Мы сравниваем этот способ с оплатой наличными и банковским кредитом в статье о способах оплаты и финансировании.
График платежей на этапе строительства · Реф.
Резервирование + договор
≈10–30% от цены: закрепляет квартиру за вами, с условиями, зафиксированными в письменном виде.
Взносы во время строительства
Постепенные платежи в долларах, как правило, без процентов.
Остаток при передаче
Окончательный платёж при получении юнита и оформлении купчей.
Прямое финансирование от застройщика, в долларах. Точный план указан в договоре резервирования каждого проекта.
Льготное жильё: что даёт закон 18.795
Часть проектов на этапе строительства подпадает под режим субсидируемого жилья (Закон 18.795), который предоставляет инвестору значительные налоговые льготы: преимущества по ITP и по доходу от аренды на определённый срок. Для ориентира: объекты субсидируемого жилья стоят от USD 2.500 до 4.500 за квадратный метр — ниже средней цены в премиальных зонах. Точный объём льгот варьируется от проекта к проекту: это нужно проверять индивидуально перед подписанием, и именно здесь профессиональная консультация окупается многократно.
Внимание: эти значения — только средние показатели. Есть много объектов выше и ниже этих цифр, в зависимости от точной зоны, здания, площади, вида и состояния.
Риски, которые нужно проверить перед подписанием
Покупка на этапе строительства — это покупка обещания будущего строительства, поэтому предварительный анализ здесь значит больше, чем при покупке готового объекта. Четыре пункта, которые нужно проверить:
- Репутация застройщика. Сданные объекты, соблюдённые сроки, итоговое качество. История — лучший показатель.
- Юридическая структура проекта. Траст по фактической стоимости — это не то же самое, что фиксированная цена: меняется тот, кто берёт на себя превышение строительных расходов.
- Сроки строительства и штрафные санкции. Какая дата передачи объекта закреплена в договоре резервирования и что происходит при её несоблюдении.
- Пункты договора резервирования. Корректировки, просрочка платежа, переуступка, расторжение. Всё, что регулирует отношения до подписания нотариального акта, прописано там.
Рекомендация всегда одна: проверьте договор о резервировании и структуру проекта у своего собственного нотариуса (escribano), прежде чем брать на себя обязательства. Это тот же специалист, который затем будет проводить проверку титула и оформление сделки, как при любой покупке — весь процесс описан в руководстве о покупке недвижимости в Уругвае. Хороший проект без проблем выдерживает такую проверку; а если застройщик нервничает из-за вопросов, это тоже информация.
Мы работаем с действующими проектами в Punta del Este и честно скажем, какие из них подходят вашей цели, а какие нет.
Как выбрать подходящий проект для вашей цели
Первый фильтр — не рендер, а ваша цель. Если вы покупаете для сдачи в аренду, важны зона с доказанным спросом, удобства, которые ценит сезонный арендатор, и налоговые льготы жилья по программе поощрения. Сигнал спроса конкретен: сезон 2025/26 стал рекордным, и практическое правило, которое повторяется снова и снова, — в большинстве случаев аренда за январь покрывает расходы за весь год; полный разбор — в гиде по инвестициям в Punta del Este. Если вы покупаете для себя, важнее ориентация, планировка и район: башня, задуманная под сезонную аренду, не всегда лучшее место для жизни весь год. А если это ваша первая сделка, пошаговое руководство по покупке первой недвижимости поможет выстроить всё решение целиком, включая 7–9% расходов на покупку, которые добавляются к цене при любом варианте. После передачи объекта расходы на содержание такие же, как у любой недвижимости: их вы найдёте в сколько стоит содержание недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
Какой процент платится при покупке на этапе строительства?
Типичная схема начинается с резервирования и договора на 10–30% от цены, продолжается взносами во время строительства — как правило, без процентов — и завершается остатком при сдаче или оформлении права собственности. Каждый проект определяет свой точный план в договоре.
Что такое субсидируемое жильё (Закон 18.795)?
Это режим, предоставляющий значительные налоговые льготы утверждённым проектам: льготы по ITP и по доходу от аренды на определённый период. Конкретный объём льгот варьируется по проектам, поэтому его всегда нужно уточнять перед подписанием.
Какие основные риски покупки на этапе строительства?
Нужно проверить репутацию застройщика, юридическую структуру (траст по себестоимости против фиксированной цены), сроки строительства и условия договора. Рекомендуется всё проверить со своим нотариусом, прежде чем брать на себя обязательства.
Может ли иностранец купить недвижимость на этапе строительства в Пунта-дель-Эсте?
Да, с теми же правами, что и у уругвайца, без необходимости в резидентстве. Сделка оформляется в долларах, на физическое лицо или на компанию, по той же схеме резервирования, платежей по частям и остатка, что и для местного покупателя.
Источники
Цены и условия строительства по состоянию на июль 2026. Перед подписанием договора на этапе строительства стоит проверить трастовый фонд, застройщика и план платежей: если хотите, разберём это вместе по интересующему вас проекту.
