Der Kauf einer Immobilie in Uruguay ist einfacher, als die meisten denken: Ein Ausländer kauft mit genau denselben Rechten wie ein Uruguayer, ohne Aufenthaltstitel oder Sondergenehmigungen, und die Gesamtkosten für den Käufer liegen zwischen 7 % und 9 % zusätzlich zum Preis (Referenzwerte Stand Juli 2026). Die Transaktion erfolgt in Dollar, vor einem Notar, und vom Reservierungsvertrag bis zur notariellen Beurkundung vergehen meist zwischen 30 und 60 Tagen. Mit Blick auf Punta del Este: Wer kaufen darf, was jeder Posten kostet und wie der Prozess abläuft.
Wer eine Immobilie in Uruguay kaufen kann
Jeder, ob Uruguayer oder Ausländer. Uruguay legt Nicht-Residenten keine Beschränkungen beim Immobilienkauf auf: Es wird weder ein rechtlicher noch ein steuerlicher Wohnsitz verlangt, es gibt keine gesperrten Zonen, und die Immobilie wird für alle mit denselben Registergarantien eingetragen. Man kann im eigenen Namen oder über eine Gesellschaft kaufen, je nachdem, was im jeweiligen Fall passt.
Dieser Rahmen erklärt weitgehend die Zusammensetzung des Marktes von Punta del Este: Der uruguayische Käufer, der heute einen Großteil der Aktivität das ganze Jahr über trägt, existiert neben dem argentinischen Käufer, der im gehobenen Segment und in der Saison noch sehr präsent ist, sowie neben Brasilianern und Europäern, die bei Neubauprojekten zunehmend sichtbar werden. Wenn Ihr Interesse über einen einmaligen Kauf hinausgeht (Umzug, Ansiedlung der Familie), lesen Sie zusätzlich unseren Leitfaden zum Leben in Punta del Este und den Artikel über steuerlichen Wohnsitz in Uruguay: Das sind eigenständige Verfahren, unabhängig vom Kauf, die man am besten getrennt betrachtet.
Wie viel der Kauf kostet: die Ausgaben des Käufers, einzeln erklärt
Die Faustregel besagt, den Immobilienpreis plus zusätzliche 7% bis 9% einzuplanen. Dieser Prozentsatz setzt sich aus vier Posten zusammen:
ITP: 2 % auf den Katasterwert
Die Grunderwerbsteuer (ITP) wird von beiden Parteien gezahlt: 2 % vom Käufer und 2 % vom Verkäufer. Wichtig ist, dass sie auf den aktualisierten Katasterwert berechnet wird, nicht auf den Kaufpreis, und der Katasterwert liegt meist deutlich niedriger. Ein Beispiel zur Orientierung: Bei einem Kauf von USD 150.000 mit einem Katasterwert von USD 90.000 beträgt die ITP des Käufers USD 1.800.
Notar: 2 % bis 3 % des Preises
In Uruguay läuft jede Urkunde über einen öffentlichen Notar (escribano), den der Käufer auswählt und bezahlt. Das Referenzhonorar liegt zwischen 2% und 3% des Preises, je nach Notar und Komplexität der Transaktion. Es umfasst die Titelprüfung von etwa 30 Jahren zurück, die Bescheinigungen, die Urkunde und deren Eintragung ins Register. Diese Person garantiert, dass Sie eine Immobilie ohne Probleme erwerben.
Maklerprovision: 3,28% + MwSt.
Die Provision der Agentur beträgt 3,28% zzgl. Mehrwertsteuer und wird von jeder Partei getragen. Sie umfasst weit mehr als die Vermittlung: Suche und Vorauswahl, echte Vergleichsobjekte aus der Gegend, Verhandlung und Begleitung der gesamten Transaktion bis zur Schlüsselübergabe.
Bescheinigungen, Stempelgebühren und Eintragungen
Zwischen Registerauszügen, Stempelsteuern und Eintragungsgebühren sollten Sie je nach Transaktion zwischen USD 300 und 800 einplanen.
Grundrisse und Ausstattung: nur wenn Sie im Vorverkauf kaufen
Diesen Posten gibt es beim Kauf einer Bestandsimmobilie nicht, wohl aber im Neubau, und er überrascht am meisten: Die Bauträger berechnen die Kosten für Pläne und die Ausstattung der Gemeinschaftsbereiche gesondert. Je nach Projekt liegen sie zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises und werden gestaffelt während der Bauzeit gezahlt. In der Praxis ist das der häufigste Unterschied zwischen dem Listenpreis eines Projekts und dem, was die Einheit am Ende kostet. Wenn wir Ihnen ein Projekt aus unserem Portfolio zeigen, sagen wir Ihnen, was im Preis enthalten ist und was gesondert berechnet wird, damit die Rechnung von Anfang an aufgeht.
Kaufkosten · Was jede Position umfasst · Stand Juli 2026
ITP — 2 %
Er wird auf den Katasterwert berechnet, der meist deutlich unter dem Kaufpreis liegt.
Notargebühren — 2 % bis 3 %
Rechtstitelprüfung über ~30 Jahre, Bescheinigungen, notarielle Urkunde und Eintragung ins Register.
Maklerprovision — 3,28% + MwSt.
Suche, echte Vergleichsobjekte, Verhandlung und Begleitung bis zur Schlüsselübergabe.
Bescheinigungen und Stempelgebühren — USD 300–800
Registerbescheinigungen, Stempelgebühren und Eintragungsgebühren, je nach Transaktion.
Die ITP wird auf den Katasterwert berechnet, nicht auf den Preis. Bei Neubauten kommen Pläne und Ausstattung hinzu: 3 % bis 6 % je nach Projekt.
Auf der anderen Seite des Tisches trägt der Verkäufer etwa 5,7% zwischen seiner Provision, 2% ITP und Bescheinigungen. Wenn Sie auf dieser Seite stehen, erklären wir das ausführlich auf unserer Seite für den Verkauf Ihrer Immobilie.
| Kategorie | Zinssatz | Berechnet auf | Im Beispiel |
|---|---|---|---|
| ITP | 2% | Aktualisierter Katasterwert (USD 90.000 im Beispiel) | USD 1.800 |
| Notar | 2% a 3% | Kaufpreis | USD 3.000 bis 4.500 |
| Maklerprovision | 3,28% + MwSt. | Kaufpreis | USD 4.920 + IVA |
| Bescheinigungen, Stempelgebühren und Eintragungen | — | Fest, je nach Transaktion | USD 300–800 |
| Richtwert gesamt | 7–9% | Zum Preis | USD 11.100 bis 13.100 |
Wie der Kaufprozess abläuft, Schritt für Schritt
Der Ablauf ist immer derselbe, mit kleinen Abweichungen je nach Transaktion:
- Reservierung. Sie haben die Immobilie gefunden und sichern sie mit einer Anzahlung. Von da an ist sie vom Markt genommen, während die Bedingungen ausgehandelt werden.
- Reservierungsvertrag oder Kaufverpflichtung. Das ist das Dokument, das Preis, Fristen, Zahlungsweise und die Folgen einer Nichteinhaltung für beide Parteien festlegt. Es wird mit Beratung unterschrieben: Hier wird fast alles festgelegt.
- Titelprüfung. Ihr Notar prüft die Rechtsgeschichte der Immobilie etwa 30 Jahre zurück: frühere Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, Belastungen. Es wird nichts unterschrieben, bis die Immobilie lastenfrei ist.
- Die notarielle Beurkundung. Unterschrift vor dem Notar, Zahlung des Restbetrags, Schlüsselübergabe und Eintragung ins Register. Von diesem Moment an gehört Ihnen die Immobilie mit allen Garantien.
Zwischen Reservierungsvertrag und notarieller Beurkundung liegen typischerweise 30 bis 60 Tage. Die vorherige Phase (suchen, besichtigen, entscheiden) hängt von jedem Käufer ab; wenn Sie das erste Mal kaufen, hilft Ihnen der Leitfaden zum Kauf Ihrer ersten Immobilie in Punta del Este, Schritt für Schritt aufgebaut.
Der Ablauf · Von der Reservierung bis zur Beurkundung
Reservierung
Eine Anzahlung, die die Immobilie sichert, während die Bedingungen ausgehandelt werden.
Reservierungsvertrag
Legt Preis, Fristen und Bedingungen schriftlich fest.
Rechtstitelprüfung
Der Notar prüft ~30 Jahre Geschichte der Immobilie.
Notarielle Urkunde
Unterzeichnung, Zahlung des Restbetrags und Schlüsselübergabe.
Vom Vorvertrag bis zur Beurkundung: 30–60 Tage (Richtwert).
Wir erstellen Ihnen die vollständige Kostenaufstellung Ihres Geschäfts (Steuern, Notarkosten und Zeitrahmen), bevor Sie etwas unterschreiben.
Wo kaufen: Referenzwerte nach Gebiet
Punta del Este ist nicht ein einzelner Markt, sondern mehrere. Der Quadratmeterpreis bei Wohnungen bewegt sich so: Península zwischen USD 3.500 und 6.000; Playa Brava zwischen USD 4.000 und 7.000; die Achse der Avenida Roosevelt, die einen eigenen und deutlich günstigeren Markt darstellt, zwischen USD 2.800 und 4.500; Playa Mansa zwischen USD 3.500 und 6.500; La Barra und Manantiales zwischen USD 4.500 und 9.000; José Ignacio ab USD 6.000 bis über 10.000 — und dort spielt die Sommermiete in einer anderen Liga: Es gibt Landgüter (chacras), die im Januar zu Beträgen vermietet werden, die mit keiner anderen Region des Landes vergleichbar sind, in der Größenordnung von USD 200.000 pro Monat —. In Beverly Hills und den Wohnvierteln im Landesinneren findet man dieselbe Spanne von USD 2.800 bis 4.500. Der allgemeine Marktdurchschnitt liegt bei rund USD 3.200 pro Quadratmeter.
Sie können den Vergleich nach Immobilientyp beginnen, bei Wohnungen zum Verkauf, Häusern zum Verkauf oder Grundstücken, und dann mit Ihrem Berater nach Zone weiter eingrenzen.
Achtung: Diese Werte sind nur Durchschnittswerte. Es gibt viele Immobilien über und unter diesen Zahlen, je nach genauer Zone, Gebäude, Fläche, Aussicht und Zustand.
Fertig kaufen oder vom Plan kaufen: zwei gültige Wege
Mit mehr als 70 aktiven Bauprojekten in 2026 ist der Neubau ein zentraler Teil des Marktes. Der Kauf vom Plan ermöglicht den Einstieg zum Startpreis und die Ratenzahlung während der Bauzeit, in der Regel zinsfrei; wir erklären das im Detail im Leitfaden Kauf vom Plan in Punta del Este, und Sie können die laufenden Projekte unter Bauprojekte und Türme durchsehen. Wenn Ihre Frage die Zahlung betrifft, vergleicht der Artikel über Zahlungsarten und Finanzierung die verfügbaren Wege.
Und es bleibt eine letzte Option, die in einem bestimmten Fall sinnvoll ist: Wer zum Investieren oder Vermieten kauft und nicht zur Eigennutzung, findet Projekte für geförderten Wohnraum (Gesetz 18.795). Das sind Bauvorhaben mit erheblichen Steuerbefreiungen und Werten von USD 2.500 bis 4.500 pro m², die eher für die Vermietung als für das eigene Wohnen gedacht sind. Die aktuell verfügbaren finden Sie unter Bauvorhaben, und unter Investitionen finden Sie den Rest des Portfolios im Vorverkauf.
Nach dem Kauf: Was Sie im Blick behalten sollten
Eigentümer in Uruguay zu sein bringt begrenzte, vorhersehbare jährliche Kosten mit sich: Grundsteuer, Primaria-Steuer und, in Gebäuden, die Wohngebühren. Wir gehen mit Richtwerten darauf ein im Artikel über wie viel der Unterhalt einer Immobilie kostet und im Leitfaden zum Investieren in Punta del Este.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Ausländer eine Immobilie in Uruguay kaufen?
Ja, mit denselben Rechten wie ein Uruguayer. Es ist keine Aufenthaltsgenehmigung oder Sondergenehmigung erforderlich, es gibt keine Sperrgebiete, und man kann auf persönlichen Namen oder über eine Gesellschaft kaufen. Die Transaktion erfolgt in Dollar, vor einem Notar, genauso wie für einen lokalen Käufer.
Wie viel kostet der Kauf einer Immobilie in Uruguay insgesamt?
Der Käufer zahlt zwischen 7% und 9% zusätzlich zum Preis: ITP (2% des Katasterwerts), Notargebühren (2% bis 3% des Preises), Maklerprovision (3,28% + MwSt.) sowie Bescheinigungen und Stempelgebühren (USD 300–800). Bei einem Kauf im Bauzustand kommen zusätzlich die Kosten für Pläne und Ausstattung hinzu, die je nach Projekt zwischen 3% und 6% des Preises liegen.
Wie lange dauert der Kaufprozess?
Zwischen dem Reservierungsvertrag und der notariellen Beurkundung vergehen in der Regel 30 bis 60 Tage, die für die Titelprüfung, die Bescheinigungen und die Abstimmung der Unterzeichnung benötigt werden. Die vorherige Phase der Suche und Besichtigungen hängt von jedem Käufer ab.
Auf welchen Wert wird die ITP berechnet?
Auf den aktualisierten Katasterwert der Immobilie, nicht auf den Kaufpreis; der Katasterwert liegt in der Regel deutlich niedriger. Beispiel: Bei einem Kauf von USD 150.000 mit einem Katasterwert von USD 90.000 beträgt die ITP des Käufers (2 %) USD 1.800.
Quellen
- ITP: Sätze und Berechnungsgrundlage auf den realen Wert des Katasteramts (Catastro) · DGI
- Notargebühren und Maklerprovision · Cámara Inmobiliaria Uruguaya
- Argentinische Beteiligung an uruguayischen Immobilieninvestitionen · El País
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