Comprar una propiedad en Uruguay es más simple de lo que la mayoría imagina: un extranjero compra con exactamente los mismos derechos que un uruguayo, sin necesidad de residencia ni permisos especiales, y el costo total para el comprador ronda entre un 7% y un 9% adicional al precio (valores de referencia a julio 2026). La operación se hace en dólares, ante escribano público, y desde el boleto hasta la escritura suelen pasar entre 30 y 60 días. Con la mirada puesta en Punta del Este: quién puede comprar, cuánto cuesta cada rubro y cómo se ordena el proceso.
Quién puede comprar una propiedad en Uruguay
Cualquier persona, sea uruguaya o extranjera. Uruguay no impone restricciones a la compra de inmuebles por parte de no residentes: no se exige residencia legal ni fiscal, no hay zonas vedadas y la propiedad se inscribe con las mismas garantías registrales para todos. Se puede comprar a nombre personal o a través de una sociedad, según lo que convenga en cada caso.
Ese marco explica en buena parte la composición del mercado de Punta del Este: conviven el comprador uruguayo, que hoy sostiene buena parte de la actividad durante todo el año, con el argentino, todavía muy presente en el segmento alto y en la temporada, y con brasileños y europeos, cada vez más visibles en obra nueva. Si tu interés va más allá de una compra puntual (mudarte, instalar a la familia), sumá la lectura de nuestra guía para vivir en Punta del Este y del artículo sobre residencia fiscal en Uruguay: son trámites distintos e independientes de la compra, y conviene entenderlos por separado.
Cuánto cuesta comprar: los gastos del comprador, uno por uno
La regla práctica es presupuestar el precio de la propiedad más un 7% a 9% adicional. Ese porcentaje se compone de cuatro rubros:
ITP: 2% sobre el valor catastral
El Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales lo pagan ambas partes: 2% el comprador y 2% el vendedor. El detalle importante es que se calcula sobre el valor catastral actualizado, no sobre el precio de compraventa, y el catastral suele ser bastante menor. Un ejemplo de referencia: en una compra de USD 150.000 con valor catastral de USD 90.000, el ITP del comprador es de USD 1.800.
Escribano: 2% a 3% del precio
En Uruguay toda escritura pasa por un escribano público, que elige y paga el comprador. El honorario de referencia va del 2% al 3% del precio, según el escribano y la complejidad de la operación. Incluye el estudio de títulos de unos 30 años hacia atrás, los certificados, la escritura y su inscripción en el registro. Es la figura que garantiza que comprás un bien libre de problemas.
Comisión inmobiliaria: 3,28% + IVA
La comisión de la inmobiliaria es de 3,28% más IVA y la abona cada parte. Incluye bastante más que la intermediación: búsqueda y preselección, comparables reales de la zona, negociación y acompañamiento de toda la operación hasta la entrega de llaves.
Certificados, sellos y registros
Entre certificados registrales, sellos y tasas de inscripción, presupuestá entre USD 300 y 800 según la operación.
Planos y alhajamiento: solo si comprás en pozo
Este rubro no existe en una compra usada, pero sí en la obra nueva, y es el que más sorprende: los desarrollos cobran aparte los gastos de planos y el alhajamiento de las áreas comunes. Según el proyecto van de un 3% a un 6% del precio de compra y se pagan escalonados durante la obra. Es, en la práctica, la diferencia más habitual entre el precio de lista de un proyecto y lo que termina costando la unidad. Cuando te pasamos un desarrollo de nuestra cartera te decimos qué incluye el precio y qué se cobra aparte, para que la cuenta te cierre desde el primer día.
Costos de compra · Qué incluye cada rubro · Ref. julio 2026
ITP — 2%
Se calcula sobre el valor catastral, que suele ser bastante menor al precio de compra.
Escribanía — 2% a 3%
Estudio de títulos de ~30 años, certificados, escritura e inscripción en el registro.
Comisión inmobiliaria — 3,28% + IVA
Búsqueda, comparables reales, negociación y acompañamiento hasta la entrega de llaves.
Certificados y sellos — USD 300–800
Certificados registrales, sellos y tasas de inscripción, según la operación.
El ITP se calcula sobre el valor catastral, no sobre el precio. En obra nueva, sumá planos y alhajamiento: 3% a 6% según el desarrollo.
Del otro lado del mostrador, el vendedor afronta aproximadamente un 5,7% entre su comisión, su 2% de ITP y certificados. Si estás en esa vereda, lo desarrollamos en nuestra página para vender tu propiedad.
| Rubro | Tasa | Se calcula sobre | En el ejemplo |
|---|---|---|---|
| ITP | 2% | Valor catastral actualizado (USD 90.000 en el ejemplo) | USD 1.800 |
| Escribano | 2% a 3% | Precio de compraventa | USD 3.000 a 4.500 |
| Comisión inmobiliaria | 3,28% + IVA | Precio de compraventa | USD 4.920 + IVA |
| Certificados, sellos y registros | — | Fijo, según la operación | USD 300–800 |
| Total de referencia | 7–9% | Sobre el precio | USD 11.100 a 13.100 |
Cómo es el proceso de compra, paso a paso
El circuito es siempre el mismo, con variantes menores según la operación:
- Reserva. Encontraste la propiedad y la frenás con una seña. A partir de ahí, sale de circulación comercial mientras se negocian los términos.
- Boleto de reserva o compromiso de compraventa. Es el documento que fija precio, plazos, forma de pago y consecuencias del incumplimiento para ambas partes. Se firma con asesoramiento: acá se define casi todo.
- Estudio de títulos. Tu escribano revisa la historia jurídica del inmueble unos 30 años hacia atrás: propietarios anteriores, hipotecas, embargos, gravámenes. Nada se firma hasta que el bien esté limpio.
- Escritura. Firma ante escribano, pago del saldo, entrega de llaves e inscripción en el registro. Desde ese momento, la propiedad es tuya con todas las garantías.
Entre boleto y escritura los tiempos típicos van de 30 a 60 días. La etapa previa (buscar, visitar, decidir) depende de cada comprador; si es tu primera vez, te va a servir la guía para comprar tu primera propiedad en Punta del Este, pensada paso a paso.
El proceso · De la reserva a la escritura
Reserva
Seña que frena la propiedad mientras se negocian los términos.
Boleto
Fija precio, plazos y condiciones por escrito.
Estudio de títulos
El escribano revisa ~30 años de historia del bien.
Escritura
Firma, pago del saldo y entrega de llaves.
De boleto a escritura: 30–60 días (ref.).
Te armamos la cuenta completa de tu operación (impuestos, escribanía y tiempos) antes de que firmes nada.
Dónde comprar: valores de referencia por zona
Punta del Este no es un solo mercado sino varios. El metro cuadrado en apartamentos se mueve así: Península entre USD 3.500 y 6.000; Playa Brava entre USD 4.000 y 7.000; el eje de Avenida Roosevelt, que es un mercado distinto y bastante más accesible, entre USD 2.800 y 4.500; Playa Mansa entre USD 3.500 y 6.500; La Barra y Manantiales entre USD 4.500 y 9.000; José Ignacio desde USD 6.000 hasta superar los 10.000 —y ahí el alquiler de verano juega en otra liga: hay chacras que en enero se alquilan por cifras que no se comparan con ninguna otra zona del país, del orden de los USD 200.000 por el mes—. En Beverly Hills y los barrios interiores se consigue en ese mismo rango de USD 2.800 a 4.500. La mediana general del mercado ronda los USD 3.200 por metro cuadrado.
Podés empezar a comparar por tipo de propiedad en apartamentos en venta, casas en venta o terrenos, y afinar después por zona con tu asesor.
Comprar hecho o comprar en pozo: dos caminos válidos
Con más de 70 desarrollos activos en 2026, la obra nueva es una parte central del mercado. Comprar en pozo permite entrar a precio de lanzamiento y pagar en cuotas durante la obra, en general sin interés; lo explicamos en detalle en la guía de comprar en pozo en Punta del Este y podés recorrer los proyectos vigentes en desarrollos y torres. Si tu duda pasa por cómo pagar, el artículo sobre formas de pago y financiación compara los caminos disponibles.
Y queda una última opción, que tiene sentido en un caso puntual: si comprás para invertir o para alquilar, y no para uso propio, están los proyectos de vivienda promovida (Ley 18.795). Son desarrollos con exoneraciones impositivas relevantes y valores de USD 2.500 a 4.500 por m², pensados para renta más que para vivirlos. Los que están vigentes los tenés en desarrollos, y en inversiones está el resto de la cartera en pozo.
Después de comprar: lo que conviene tener en el radar
Ser propietario en Uruguay tiene costos anuales acotados y previsibles: contribución inmobiliaria, impuesto de Primaria y, en edificios, los gastos comunes. Los repasamos con valores de referencia en el artículo sobre cuánto cuesta mantener una propiedad y en la guía para invertir en Punta del Este.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede comprar una propiedad en Uruguay?
Sí, con los mismos derechos que un uruguayo. No se exige residencia ni permisos especiales, no hay zonas restringidas y se puede comprar a nombre personal o de una sociedad. La operación se hace en dólares, ante escribano público, igual que para un comprador local.
¿Cuánto cuesta en total comprar una propiedad en Uruguay?
El comprador suma entre un 7% y un 9% adicional al precio: ITP (2% sobre el valor catastral), honorarios de escribano (2% a 3% del precio), comisión inmobiliaria (3,28% + IVA) y certificados y sellos (USD 300–800). Si la compra es en pozo hay que sumar además los gastos de planos y alhajamiento, que según el desarrollo van de un 3% a un 6% del precio.
¿Cuánto demora el proceso de compra?
Entre el boleto de reserva y la escritura pasan típicamente de 30 a 60 días, que es lo que insumen el estudio de títulos, los certificados y la coordinación de la firma. La etapa previa de búsqueda y visitas depende de cada comprador.
¿Sobre qué valor se calcula el ITP?
Sobre el valor catastral actualizado del inmueble, no sobre el precio de compraventa; el catastral suele ser bastante menor. Por ejemplo, en una compra de USD 150.000 con valor catastral de USD 90.000, el ITP del comprador (2%) es de USD 1.800.
Fuentes
- ITP: tasas y base de cálculo sobre el valor real de Catastro · DGI
- Honorarios de escribanía y comisión inmobiliaria · Cámara Inmobiliaria Uruguaya
- Participación argentina en la inversión inmobiliaria uruguaya · El País
Costos y plazos vigentes a julio de 2026, y se mueven. Si querés que los miremos contra tu operación concreta, escribinos: en veinte minutos sabés qué vas a pagar y cuándo.
