¿Cuánto cuesta mantener una propiedad en Punta del Este? La respuesta corta: la suma de cuatro rubros (contribución inmobiliaria, impuesto de Primaria, gastos comunes y servicios) más el mantenimiento propio de la unidad. En un apartamento, el rubro de mayor peso son los gastos comunes: como referencia a julio 2026, desde USD 300 por mes en edificios bajos sin amenities, y de USD 400 a 1.800 mensuales en torres con amenities; en una casa, el peso se traslada a jardín, piscina y alarma. No hay un número único porque casi todo depende del valor catastral y del tipo de propiedad. Pero rubro por rubro, la cuenta se entiende en diez minutos.
Lo que sigue es para el que ya tiene las llaves. Si todavía no compraste, la guía de invertir en Punta del Este muestra la foto entera: cuánto cuesta comprar, cuánto mantener y cuánto rinde.
Los cuatro rubros del costo anual del propietario
Contribución inmobiliaria: el impuesto de la Intendencia
La contribución inmobiliaria la cobra la Intendencia de Maldonado. Es anual, se calcula sobre el valor catastral de la propiedad y se puede pagar en cuotas a lo largo del año. El dato que conviene agendar: pagando al contado en enero hay bonificación. Para un propietario ordenado, enero es el mes donde el costo anual se achica de una sola vez.
Impuesto de Primaria: tres cuotas al año
El impuesto de Primaria también se calcula sobre el valor catastral y se paga en tres cuotas: enero–mayo, julio–agosto y setiembre–octubre. En el segmento de propiedades con el que trabajamos se paga siempre, así que conviene tenerlo en el calendario anual junto con la contribución; pagando en fecha se evitan multas y recargos.
Gastos comunes: el rubro grande del apartamento
Si tu propiedad está en un edificio, los gastos comunes son casi siempre el rubro principal. En edificios bajos sin amenities, la referencia arranca en unos USD 300 mensuales. En torres con seguridad, servicios y amenities (piscina climatizada, gimnasio, spa) el rango va de USD 400 a 1.800 por mes, según la categoría del edificio y el tamaño de la unidad. A cambio, el edificio absorbe mantenimiento de áreas comunes, personal y buena parte del deterioro que en una casa corre por cuenta del dueño.
Servicios y mantenimiento de la unidad
Luz, agua e internet completan los fijos, con la particularidad de que en una propiedad de uso estacional los consumos se concentran en verano. Y queda el mantenimiento propio: pintura, aberturas, electrodomésticos, humedades. Es el rubro más variable y el que más premia la prevención.
El costo anual del propietario
- 01 · Intendencia · anual, descuento en enero
Contribución inmobiliaria
Se calcula sobre el valor catastral y se paga en cuotas; al contado en enero, con bonificación.
- 02 · DGI · 3 cuotas: ene, jul y sep
Impuesto de Primaria
Sobre el valor catastral; pagándolo en fecha se evitan multas y recargos.
- 03 · Edificio · mensual
Gastos comunes
Desde USD 300 en edificios bajos sin amenities; USD 400–1.800 en torres con amenities (ref. julio 2026).
- 04 · Luz, agua, internet · mensual
Servicios básicos
Consumos concentrados en verano si la propiedad es de uso estacional.
- 05 · Por cuenta del propietario
Mantenimiento y jardín
Pintura, aberturas, piscina y jardín: el rubro que más premia la prevención.
- 06 · Administración · solo si alquilás
Gestión del alquiler
Comisión de administración e impuestos sobre la renta, cuando la propiedad se alquila.
El peso de cada rubro depende del valor catastral, del edificio y del tipo de propiedad.
| Rubro | Quién lo cobra | Cuándo se paga | Referencia |
|---|---|---|---|
| Contribución inmobiliaria | Intendencia de Maldonado | Anual, en cuotas; bonificación pagando al contado en enero | Según valor catastral |
| Impuesto de Primaria | ANEP | Tres cuotas: enero–mayo, julio–agosto, setiembre–octubre | Según valor catastral |
| Gastos comunes (edificio bajo, sin amenities) | Administración del edificio | Mensual | Desde USD 300 / mes |
| Gastos comunes (torre con amenities) | Administración del edificio | Mensual | USD 400–1.800 / mes |
| Servicios y mantenimiento | UTE, OSE, internet, oficios | Mensual y eventual | Variable; se concentra en verano |
Casa o apartamento: cómo cambia la ecuación
La pregunta clásica. El apartamento concentra el costo en un número visible —los gastos comunes— y a cambio simplifica la vida del propietario ausente: el edificio se ocupa del mantenimiento estructural y de la seguridad. La casa no tiene expensas, pero el dueño asume jardín, piscina y alarma por su cuenta, y cada uno de esos frentes requiere proveedor, agenda y control, especialmente si la casa pasa meses sin uso.
Ninguna de las dos opciones es más barata en abstracto: depende del porte de la propiedad y de cuánta gestión estés dispuesto a asumir. Como regla práctica, el propietario que vive lejos y quiere previsibilidad suele estar más cómodo en un apartamento con edificio ordenado; el que busca espacio y usa la propiedad buena parte del año amortiza mejor la casa.
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Cómo el alquiler ayuda a cubrir el costo anual
La buena noticia: en Punta del Este los costos de mantener no suelen competir con la renta, sino salir de ella. Como referencia de la temporada 2025/26, un apartamento de un dormitorio en Brava o Mansa se alquiló en USD 3.000–3.500 la quincena de enero. Con ese nivel de ingresos, los rubros del año se cubren con una fracción de la temporada.
La regla práctica del mercado local es contundente: con el alquiler del mes de enero se cubren los gastos del año en la mayoría de los casos. A partir de ahí hay dos modelos, que conviene no confundir. Uno es el de dos temporadas: se alquila el verano (diciembre a febrero) y también la temporada invernal, que va de marzo a noviembre; entre los dos contratos se cubre el año entero y el verano paga la mayor parte. El otro es el alquiler anual: un único contrato de 12 meses, con un inquilino que ocupa la propiedad todo el año, enero incluido, así que no se combina con el alquiler de verano. Preferimos explicar esto y no prometer porcentajes: la renta real varía mucho según la propiedad, la zona y la gestión.
Sobre la renta corresponde IRPF (residentes: 12% anual sobre la renta computable, con anticipo mensual del 10,5% retenido por la administración) o IRNR (no residentes: 10,5% sobre el bruto, liberatorio).
Un costo que se planifica, no se sufre
Mantener una propiedad acá no es caro si se compara con lo que la propiedad genera y se valoriza; es caro cuando se gestiona mal: cuotas vencidas con recargo, bonificación de enero desaprovechada, mantenimiento correctivo en lugar de preventivo. La diferencia entre las dos versiones es simplemente tener el calendario en manos de alguien —vos o una administración profesional— que lo mire todos los meses.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los costos fijos de una propiedad en Punta del Este?
Los rubros principales son la contribución inmobiliaria de la Intendencia de Maldonado, el impuesto de Primaria, los gastos comunes si es un apartamento, y los servicios (luz, agua, internet). En una casa se agregan jardín, piscina y alarma por cuenta del propietario. El monto total depende del valor catastral y del tipo de propiedad, por lo que no existe un número único.
¿Cuándo se pagan la contribución y el impuesto de Primaria?
La contribución inmobiliaria se paga a la Intendencia de Maldonado en cuotas durante el año, con bonificación si se abona al contado en enero. El impuesto de Primaria se paga a DGI en tres cuotas: enero–mayo, julio–agosto y setiembre–octubre. Ambos se calculan sobre el valor catastral, y nuestra administración puede gestionarlos por vos.
¿Cuánto cuestan los gastos comunes en Punta del Este?
En edificios bajos sin amenities, desde USD 300 por mes; en torres con amenities, de USD 400 a 1.800 mensuales según la categoría del edificio y el tamaño de la unidad. Las casas no pagan gastos comunes, pero el propietario asume por su cuenta jardín, piscina y alarma.
¿El alquiler alcanza para cubrir los costos de mantener la propiedad?
En general sí. Con el alquiler del verano, arrancando por la quincena de enero, se cubren los gastos del año en la mayoría de los casos: gastos comunes, contribución, Primaria y mantenimiento. A partir de ahí hay dos estrategias distintas, que no se suman entre sí: alquilar por temporadas (el verano de diciembre a febrero más la temporada invernal, de marzo a noviembre), que entre dos contratos cubre los doce meses; o hacer un único alquiler anual de 12 meses, con un inquilino que ocupa la propiedad todo el año, enero incluido.
Fuentes
- ITP: tasas y base de cálculo sobre el valor real de Catastro · DGI
- Exoneración de IRPF por arrendamientos hasta 40 BPC · DGI
- Base de Prestaciones y Contribuciones 2026 · Decreto 11/026, IMPO
Tributos y gastos de referencia a julio de 2026. Pasanos los metros y la zona y te armamos el costo anual estimado de tu unidad.
