El alquiler de temporada en Punta del Este viene de su mejor momento: la temporada 2025/26 fue récord, con más del 90% de las ~110.000 camas disponibles reservadas en enero y la primera y segunda línea de playa prácticamente colocadas. Para el propietario, la ecuación de referencia es clara: la primera quincena de enero de un apartamento se publica, en promedio, entre USD 3.700 (1 dormitorio en Punta del Este) y 22.000 (3 dormitorios en Manantiales) según zona y tamaño, y, como regla práctica del mercado local, con el alquiler de enero se cubren los gastos del año en la mayoría de los casos.
La diferencia entre ese resultado y un verano mediocre se define antes: en cómo preparás la unidad, a qué precio salís y, sobre todo, cuándo la publicás.
Qué dejó la temporada 2025/26: un mercado que se reserva temprano
El dato central del último verano no es solo la ocupación récord: es la anticipación. Con la demanda argentina firme y el público uruguayo y brasileño creciendo, las mejores unidades se reservaron meses antes de enero. Quien publicó en agosto eligió inquilino; quien salió en diciembre tomó lo que quedaba, y a menor precio. La ocupación de enero en las zonas top viene siendo cercana al 100%, y esa presión de demanda es también uno de los motores del mercado de compra: lo analizamos en invertir en Punta del Este.
Cuánto se paga por una quincena de enero, zona por zona
Relevamos en setiembre de 2026 más de 3.700 avisos publicados para el verano 2026-2027. El promedio de precio publicado por la primera quincena de enero de un apartamento de 1 dormitorio es USD 3.700 en Punta del Este, 5.800 en Punta Ballena y 6.300 en Manantiales; uno de 2 dormitorios pide 7.800 en Punta del Este, 8.500 en Punta Ballena, 13.300 en La Barra y 14.500 en Manantiales; uno de 3 dormitorios, entre 13.000 y 22.000 según la zona. Una casa de 3 dormitorios va de 6.850 en Punta Ballena a 20.500 en José Ignacio. La segunda quincena de enero se publica un 25 a 40% más barata y febrero, un 35 a 50% por debajo de la primera de enero. La tabla completa por zona, tipología y período está en la guía para alquilar en Punta del Este.
1ª quincena de enero · USD · promedio publicado · verano 2027
2ª quincena de enero: 25–40% menos · Febrero: 35–50% menos. Relevamiento de más de 3.700 avisos, setiembre 2026.
Atención: estos datos son solo promedios. Existen opciones para todos los gustos, de menor y de mayor valor, y el precio varía mucho según la zona; en el caso de los edificios, una torre al lado de la otra puede valer más del doble según el año de construcción y los amenities.
El precio de tu unidad dentro del rango lo definen los mismos factores de siempre: distancia real a la playa, piso y vista, estado, equipamiento y servicios del edificio. Salir por encima del rango "porque enero paga todo" es la manera más rápida de quedarte con la quincena vacía, mirando cómo se reservan las unidades del edificio de al lado.
Precio publicado por período, zona y tipo de propiedad · verano 2027
Promedio de los avisos publicados en los portales inmobiliarios para la temporada 2026-2027, en dólares por período completo (Reveillon es el paquete de fin de año tal como lo publica cada agencia; las quincenas son 15 días). Relevamiento de setiembre de 2026 sobre más de 3.700 avisos; las celdas con asterisco tienen menos de 10 avisos y son solo orientativas; s/d: sin datos suficientes.
| Zona | Tipo | Reveillon | 1ª q. enero | 2ª q. enero | 1ª q. febrero | 2ª q. febrero |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Península | Apto 1 dorm | 2.500 | 3.200 | 2.800 | 2.300 | 2.200 |
| Apto 2 dorm | 3.800 | 4.650 | 3.800 | 3.300 | 3.000 | |
| Apto 3 dorm | 8.000 | 7.900 | 6.500 | 4.900 | 4.450 | |
| Casa 3 dorm | s/d | 13.000* | 6.000 | 4.900* | 4.500* | |
| Playa Mansa | Apto 1 dorm | 4.250* | 4.450 | 3.800 | 3.000 | 2.900 |
| Apto 2 dorm | 6.650 | 8.000 | 6.500 | 4.800 | 4.500 | |
| Apto 3 dorm | 12.750 | 15.000 | 9.800 | 8.000 | 6.900 | |
| Casa 3 dorm | s/d | 10.000 | 8.100 | 6.000 | 5.000 | |
| Playa Brava | Apto 1 dorm | 2.800* | 4.100 | 3.600 | 2.900 | 2.600 |
| Apto 2 dorm | 6.000 | 8.000 | 6.400 | 5.000 | 4.500 | |
| Apto 3 dorm | 12.350* | 22.300 | 13.000 | 9.500 | 8.000 | |
| Casa 3 dorm | 10.500* | 13.400 | 10.000 | 6.450 | 5.500 | |
| La Barra | Apto 1 dorm | s/d | 7.200* | 5.000* | 4.000* | 3.950 |
| Apto 2 dorm | 10.000 | 13.300 | 7.850 | 5.800 | 5.000 | |
| Apto 3 dorm | 20.000 | 19.750 | 13.000 | 8.800 | 7.000 | |
| Casa 3 dorm | 10.500 | 15.750 | 9.600 | 6.000 | 5.600 | |
| Manantiales | Apto 1 dorm | 3.200 | 6.250 | 3.600 | 2.950 | 2.500 |
| Apto 2 dorm | 9.000* | 14.500 | 8.500 | 5.000 | 4.500 | |
| Apto 3 dorm | 14.500* | 22.000 | 12.000 | 8.000 | 7.500 | |
| Casa 3 dorm | 11.500 | 16.500 | 7.750 | 6.000 | 5.450 | |
| José Ignacio | Apto 1 dorm | s/d | s/d | s/d | s/d | s/d |
| Apto 2 dorm | s/d | 15.000* | 8.500* | 6.700* | 7.000* | |
| Apto 3 dorm | s/d | s/d | s/d | s/d | s/d | |
| Casa 3 dorm | 18.200 | 20.500 | 14.000 | 10.000 | 8.500 | |
| Punta Ballena | Apto 1 dorm | 4.950 | 5.800 | 4.500 | 4.000 | 3.800 |
| Apto 2 dorm | 6.500 | 8.500 | 6.000 | 5.300 | 4.700 | |
| Apto 3 dorm | 13.000* | 13.000 | 9.300 | 7.850 | 7.500 | |
| Casa 3 dorm | 11.550* | 6.850 | 5.550 | 4.600 | 4.000 |
Atención: estos valores son solo promedios. Existen muchas propiedades por encima y por debajo de esas cifras, según la ubicación exacta, el edificio, los metros, la vista y el estado.
Cómo preparar la propiedad para competir en temporada
El inquilino de temporada alquila por fotos y espera llegar con las valijas y nada más. La preparación tiene tres capas:
- Equipamiento completo. Blanquería en condiciones, cocina totalmente equipada, wifi, aire acondicionado, parrillero o acceso a servicios del edificio. Todo lo que falte se traduce en menos precio o peores reseñas.
- Puesta a punto. Mantenimiento resuelto antes del verano: en enero no hay técnico disponible ni inquilino paciente. Vale la misma lógica que para la venta, y buena parte del checklist de preparar tu propiedad aplica igual.
- Fotos profesionales. Con la unidad lista, luminosa y despejada. En un mercado donde todo se reserva a distancia, la foto es la visita.
Publicar temprano: la temporada se define entre agosto y octubre
Es la regla que más rentabilidad mueve y la que más propietarios ignoran. Entre agosto y octubre reservan los inquilinos que planifican: familias que repiten balneario, argentinos que aseguran su quincena de enero. Publicar temprano te deja elegir inquilino, sostener precio y armar el calendario completo (enero, febrero, fines de semana largos). Publicar tarde te deja los huecos. Podés ver cómo trabajamos la oferta de verano en alquileres de temporada.
La preparamos, la fotografiamos, la publicamos temprano y administramos entradas, salidas y depósitos. Más de 20 años haciendo temporadas en Punta del Este.
Qué esperar del alquiler de temporada: la regla de enero
Más que un porcentaje (que varía mucho según propiedad, zona y año), en Punta del Este funciona una regla práctica: con el alquiler de enero se cubren los gastos del año en la mayoría de los casos. La quincena alta absorbe gastos comunes, contribución, Primaria y mantenimiento; lo que se sume después (febrero, Semana de Turismo, fines de semana largos) mejora el resultado sobre esa base. A cambio, la temporada exige más gestión: rotación de inquilinos, limpieza entre estadías, control de inventario y depósitos. Ahí es donde una buena administración deja de ser un costo y pasa a ser margen: el detalle del servicio está en administración de propiedades.
Temporada más invernal: el calendario completo
La estrategia que mejor equilibra renta y desgaste combina la temporada con un alquiler invernal (marzo a noviembre): la unidad queda ocupada casi todo el año, con menos rotación, y el invernal suma ingresos sobre una base cuyos gastos, en la mayoría de los casos, ya quedaron cubiertos con enero. Para propietarios que prefieren directamente la estabilidad de un solo inquilino, la comparación completa está en nuestra guía de alquiler anual para propietarios, y la oferta de invierno en alquileres invernales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se cobra por una quincena de enero en Punta del Este?
Para el verano 2027, el promedio de precios publicados por la primera quincena de enero es: apartamento de 1 dormitorio, USD 3.700 en Punta del Este, 5.800 en Punta Ballena y 6.250 en Manantiales; de 2 dormitorios, 7.800 en Punta del Este, 8.500 en Punta Ballena, 13.300 en La Barra y 14.500 en Manantiales; de 3 dormitorios, entre 13.000 y 22.000 según la zona. Una casa de 3 dormitorios va de 6.850 en Punta Ballena a 20.500 en José Ignacio. La segunda quincena de enero cuesta un 25 a 40% menos y febrero, un 35 a 50% menos.
¿Cuándo conviene publicar para la temporada?
Entre agosto y octubre. La temporada 2025/26 fue récord (más del 90% de las ~110.000 camas reservadas en enero, con primera y segunda línea prácticamente colocadas) y las mejores unidades se reservaron meses antes. Publicar temprano permite elegir inquilino, sostener el precio y completar el calendario.
¿El alquiler de temporada cubre los gastos de la propiedad?
Como regla práctica del mercado local, con el alquiler de enero se cubren los gastos del año en la mayoría de los casos: gastos comunes, contribución, Primaria y mantenimiento. Lo que se sume después (febrero, Semana de Turismo, fines de semana largos) mejora el resultado, y combinando temporada con un alquiler invernal la unidad queda ocupada casi todo el año.
¿Qué necesita mi propiedad para competir en temporada?
Equipamiento completo (blanquería, cocina equipada, wifi, aire acondicionado), mantenimiento resuelto antes del verano y fotos profesionales con la unidad lista. El inquilino de temporada reserva a distancia y espera llegar solo con las valijas: todo lo que falte se traduce en menos precio o peores reseñas.
Fuentes
Precios: promedio de avisos publicados para el verano 2026-2027, relevados en setiembre de 2026. Si querés salir bien parado el verano que viene, la conversación es ahora: en agosto se define casi todo.
