Сезонная аренда в Пунта-дель-Эсте переживает свой лучший момент: сезон 2025/26 стал рекордным — забронировано более 90% из ~110.000 доступных мест в январе, а первая и вторая линии пляжа практически полностью заняты. Для собственника формула проста: первая половина января для квартиры сдаётся в среднем от USD 3.700 (1 спальня в Пунта-дель-Эсте) до 22.000 (3 спальни в Манантьялес) в зависимости от зоны и размера, и, как практическое правило местного рынка, аренда за январь в большинстве случаев покрывает расходы за год.
Разница между таким результатом и посредственным летом определяется заранее: тем, как вы готовите объект, по какой цене выставляете и, главное, когда публикуете.
Что оставил сезон 2025/26: рынок, который бронируют заранее
Главный факт прошлого лета — не только рекордная заполняемость: это упреждение. При стабильном спросе из Аргентины и растущей аудитории из Уругвая и Бразилии лучшие объекты бронировались за месяцы до января. Кто разместил объявление в августе, сам выбирал арендатора; кто вышел на рынок в декабре, взял то, что осталось, и по более низкой цене. Заполняемость в январе в топовых зонах держится около 100%, и это давление спроса — один из драйверов и рынка покупки: мы разбираем это в материале инвестиции в Пунта-дель-Эсте.
Сколько стоит январская двухнедельная аренда по районам
В сентябре 2026 года мы проанализировали более 3.700 объявлений, опубликованных на лето 2026-2027. Средняя заявленная цена за первую половину января для квартиры с 1 спальней составляет USD 3.700 в Punta del Este, 5.800 в Punta Ballena и 6.300 в Manantiales; квартира с 2 спальнями стоит 7.800 в Punta del Este, 8.500 в Punta Ballena, 13.300 в La Barra и 14.500 в Manantiales; с 3 спальнями — от 13.000 до 22.000 в зависимости от района. Дом с 3 спальнями стоит от 6.850 в Punta Ballena до 20.500 в José Ignacio. Во второй половине января цены на 25–40% ниже, а в феврале — на 35–50% ниже первой половины января. Полная таблица по районам, типам жилья и периодам — в гиде по аренде в Punta del Este.
1-я половина января · USD · средняя заявленная цена · лето 2027
2-я половина января: на 25–40% меньше · Февраль: на 35–50% меньше. Анализ более 3.700 объявлений, сентябрь 2026.
Внимание: эти данные являются лишь средними значениями. Есть варианты на любой вкус, дешевле и дороже, и цена сильно зависит от района; в случае зданий одна башня рядом с другой может стоить более чем вдвое дороже в зависимости от года постройки и amenities.
Цена вашего объекта внутри диапазона определяется всё теми же факторами: реальным расстоянием до пляжа, этажом и видом, состоянием, оснащением и сервисом здания. Выйти за пределы диапазона, «потому что январь всё оплатит», — самый быстрый способ остаться с пустой квартирой на выбранные две недели, наблюдая, как бронируют квартиры в соседнем здании.
Опубликованная цена по периодам, районам и типам недвижимости · лето 2027
Среднее значение по объявлениям, опубликованным на порталах недвижимости на сезон 2026-2027, в долларах за полный период (Reveillon — новогодний пакет так, как его публикует каждое агентство; период «quincena» составляет 15 дней). Данные собраны в сентябре 2026 на основе более 3.700 объявлений; ячейки со звёздочкой содержат менее 10 объявлений и носят исключительно ориентировочный характер; s/d: недостаточно данных.
| Зона | Тип | Новогодняя ночь | 1-я половина января | 2-я половина января | 1-я половина февраля | 2-я половина февраля |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Península | Кв. 1 сп. | 2.500 | 3.200 | 2.800 | 2.300 | 2.200 |
| Кв. 2 сп. | 3.800 | 4.650 | 3.800 | 3.300 | 3.000 | |
| Кв. 3 сп. | 8.000 | 7.900 | 6.500 | 4.900 | 4.450 | |
| Дом 3 сп. | s/d | 13.000* | 6.000 | 4.900* | 4.500* | |
| Playa Mansa | Кв. 1 сп. | 4.250* | 4.450 | 3.800 | 3.000 | 2.900 |
| Кв. 2 сп. | 6.650 | 8.000 | 6.500 | 4.800 | 4.500 | |
| Кв. 3 сп. | 12.750 | 15.000 | 9.800 | 8.000 | 6.900 | |
| Дом 3 сп. | s/d | 10.000 | 8.100 | 6.000 | 5.000 | |
| Playa Brava | Кв. 1 сп. | 2.800* | 4.100 | 3.600 | 2.900 | 2.600 |
| Кв. 2 сп. | 6.000 | 8.000 | 6.400 | 5.000 | 4.500 | |
| Кв. 3 сп. | 12.350* | 22.300 | 13.000 | 9.500 | 8.000 | |
| Дом 3 сп. | 10.500* | 13.400 | 10.000 | 6.450 | 5.500 | |
| La Barra | Кв. 1 сп. | s/d | 7.200* | 5.000* | 4.000* | 3.950 |
| Кв. 2 сп. | 10.000 | 13.300 | 7.850 | 5.800 | 5.000 | |
| Кв. 3 сп. | 20.000 | 19.750 | 13.000 | 8.800 | 7.000 | |
| Дом 3 сп. | 10.500 | 15.750 | 9.600 | 6.000 | 5.600 | |
| Manantiales | Кв. 1 сп. | 3.200 | 6.250 | 3.600 | 2.950 | 2.500 |
| Кв. 2 сп. | 9.000* | 14.500 | 8.500 | 5.000 | 4.500 | |
| Кв. 3 сп. | 14.500* | 22.000 | 12.000 | 8.000 | 7.500 | |
| Дом 3 сп. | 11.500 | 16.500 | 7.750 | 6.000 | 5.450 | |
| José Ignacio | Кв. 1 сп. | s/d | s/d | s/d | s/d | s/d |
| Кв. 2 сп. | s/d | 15.000* | 8.500* | 6.700* | 7.000* | |
| Кв. 3 сп. | s/d | s/d | s/d | s/d | s/d | |
| Дом 3 сп. | 18.200 | 20.500 | 14.000 | 10.000 | 8.500 | |
| Punta Ballena | Кв. 1 сп. | 4.950 | 5.800 | 4.500 | 4.000 | 3.800 |
| Кв. 2 сп. | 6.500 | 8.500 | 6.000 | 5.300 | 4.700 | |
| Кв. 3 сп. | 13.000* | 13.000 | 9.300 | 7.850 | 7.500 | |
| Дом 3 сп. | 11.550* | 6.850 | 5.550 | 4.600 | 4.000 |
Внимание: эти значения — только средние показатели. Есть много объектов выше и ниже этих цифр, в зависимости от точного расположения, здания, площади, вида и состояния.
Как подготовить недвижимость, чтобы конкурировать в высокий сезон
Сезонный арендатор снимает жильё по фотографиям и рассчитывает приехать только с чемоданами. Подготовка состоит из трёх уровней:
- Полное оснащение. Постельное белье в хорошем состоянии, полностью оборудованная кухня, wifi, кондиционер, зона для барбекю или доступ к услугам здания. Всё, чего не хватает, оборачивается более низкой ценой или худшими отзывами.
- Приведение в порядок. Обслуживание решено до лета: в январе нет ни доступного техника, ни терпеливого арендатора. Действует та же логика, что и при продаже, и большая часть чек-листа подготовка вашей недвижимости применима так же.
- Профессиональные фотографии. С готовой, светлой и убранной квартирой. На рынке, где всё бронируется удалённо, фотография — это и есть просмотр.
Публикуйте раньше: сезон определяется между августом и октябрём
Это правило, которое сильнее всего влияет на доходность, и то, которое большинство владельцев игнорируют. С августа по октябрь бронируют арендаторы, которые планируют заранее: семьи, возвращающиеся на любимый курорт, аргентинцы, закрепляющие за собой две недели января. Раннее размещение объявления позволяет выбрать арендатора, удержать цену и заполнить весь календарь (январь, февраль, длинные выходные). Позднее размещение оставляет вам пустые окна. Посмотреть, как мы работаем с летним предложением, можно в разделе сезонная аренда.
Мы готовим объект, фотографируем, размещаем объявление заранее и управляем заездами, выездами и депозитами. Более 20 лет занимаемся сезонной арендой в Punta del Este.
Что ожидать от сезонной аренды: правило января
Больше, чем процент (который сильно варьируется в зависимости от объекта, района и года): в Punta del Este действует практическое правило — аренда за январь покрывает расходы за весь год в большинстве случаев. Пиковые полмесяца покрывают эксплуатационные расходы, налог на недвижимость, Primaria и обслуживание; всё, что добавляется потом (февраль, Неделя туризма, длинные выходные), улучшает результат на этой основе. В обмен сезон требует больше управления: смена арендаторов, уборка между заездами, контроль инвентаря и депозитов. Именно здесь хорошее управление перестаёт быть расходом и становится прибылью: подробности услуги — в разделе управление недвижимостью.
Летний сезон плюс зимняя аренда: полный календарь
Стратегия, лучше всего балансирующая доход и износ, сочетает летний сезон с зимней арендой (март–ноябрь): объект остаётся занятым почти весь год, с меньшей сменяемостью, а зимняя аренда добавляет доход на базе, расходы которой в большинстве случаев уже покрыты январём. Для владельцев, предпочитающих стабильность одного арендатора, полное сравнение — в нашем гиде годовая аренда для владельцев, а зимние предложения — в разделе зимняя аренда.
Часто задаваемые вопросы
Сколько берут за две недели января в Пунта-дель-Эсте?
На лето 2027 средняя цена в объявлениях на первую половину января такая: апартаменты с 1 спальней — USD 3.700 в Пунта-дель-Эсте, 5.800 в Punta Ballena и 6.250 в Manantiales; с 2 спальнями — 7.800 в Пунта-дель-Эсте, 8.500 в Punta Ballena, 13.300 в La Barra и 14.500 в Manantiales; с 3 спальнями — от 13.000 до 22.000 в зависимости от района. Дом с 3 спальнями стоит от 6.850 в Punta Ballena до 20.500 в José Ignacio. Вторая половина января стоит на 25–40% меньше, а февраль — на 35–50% меньше.
Когда лучше размещать объявление на сезон?
С августа по октябрь. Сезон 2025/26 стал рекордным (более 90% из примерно 110.000 мест забронировано на январь, с практически полностью занятой первой и второй линией), а лучшие объекты были забронированы за месяцы до этого. Раннее размещение объявления позволяет выбрать арендатора, удержать цену и заполнить календарь.
Покрывает ли сезонная аренда расходы на недвижимость?
По практическому правилу местного рынка, арендной платы за январь в большинстве случаев хватает на покрытие годовых расходов: эксплуатационные сборы, налог на недвижимость, налог на начальное образование и техническое обслуживание. Всё, что добавляется позже (февраль, Неделя туризма, длинные выходные), улучшает результат, а сочетание летнего сезона с зимней арендой позволяет держать объект занятым почти весь год.
Что нужно моей недвижимости, чтобы быть конкурентоспособной в сезон?
Полное оснащение (постельное бельё, оборудованная кухня, wifi, кондиционер), обслуживание решено ещё до лета и профессиональные фото готового объекта. Сезонный арендатор бронирует удалённо и рассчитывает приехать только с чемоданами: всё, чего не хватает, оборачивается снижением цены или худшими отзывами.
Источники
Цены: среднее значение по опубликованным объявлениям на лето 2026-2027, данные собраны в сентябре 2026. Если хотите удачно устроиться следующим летом, разговор нужен сейчас: почти всё решается в августе.
