Die Saisonvermietung in Punta del Este erlebt gerade ihre beste Phase: Die Saison 2025/26 war ein Rekord, mit mehr als 90% der ~110.000 verfügbaren Betten im Januar gebucht und der ersten und zweiten Strandlinie praktisch komplett vermietet. Für den Eigentümer ist die Referenzrechnung klar: Die erste Januarhälfte einer Wohnung wird im Schnitt zwischen USD 3.700 (1 Schlafzimmer in Punta del Este) und 22.000 (3 Schlafzimmer in Manantiales) je nach Zone und Größe angeboten, und als Faustregel des lokalen Marktes deckt die Januarvermietung in den meisten Fällen die Jahreskosten.
Der Unterschied zwischen diesem Ergebnis und einem mittelmäßigen Sommer entscheidet sich vorher: darin, wie Sie die Einheit vorbereiten, zu welchem Preis Sie sie anbieten und vor allem, wann Sie sie veröffentlichen.
Was die Saison 2025/26 hinterlassen hat: ein Markt, der früh gebucht wird
Die zentrale Erkenntnis des vergangenen Sommers ist nicht nur die Rekordbelegung: Es ist der Vorlauf. Bei stabiler argentinischer Nachfrage und wachsendem uruguayischem und brasilianischem Publikum wurden die besten Einheiten Monate vor Januar gebucht. Wer im August inserierte, wählte den Mieter aus; wer im Dezember startete, nahm, was übrig blieb, und das zu einem niedrigeren Preis. Die Januar-Belegung in den Top-Zonen liegt inzwischen nahe 100%, und dieser Nachfragedruck ist auch einer der Treiber des Kaufmarktes: Wir analysieren das in In Punta del Este investieren.
Wie viel eine Januar-Zweiwochenfrist kostet, Zone für Zone
Im September 2026 haben wir mehr als 3.700 veröffentlichte Anzeigen für den Sommer 2026-2027 erfasst. Der durchschnittliche Angebotspreis für die erste Januarhälfte für eine Wohnung mit 1 Schlafzimmer liegt bei USD 3.700 in Punta del Este, 5.800 in Punta Ballena und 6.300 in Manantiales; eine mit 2 Schlafzimmern kostet 7.800 in Punta del Este, 8.500 in Punta Ballena, 13.300 in La Barra und 14.500 in Manantiales; eine mit 3 Schlafzimmern zwischen 13.000 und 22.000 je nach Zone. Ein Haus mit 3 Schlafzimmern reicht von 6.850 in Punta Ballena bis 20.500 in José Ignacio. In der zweiten Januarhälfte werden die Preise 25 bis 40% günstiger angeboten, und im Februar 35 bis 50% unter der ersten Januarhälfte. Die vollständige Tabelle nach Zone, Typ und Zeitraum finden Sie im Leitfaden zum Mieten in Punta del Este.
1. Januarhälfte · USD · durchschnittlicher Angebotspreis · Sommer 2027
2. Januarhälfte: 25–40 % weniger · Februar: 35–50 % weniger. Auswertung von mehr als 3.700 Anzeigen, September 2026.
Hinweis: Diese Angaben sind nur Durchschnittswerte. Es gibt Optionen für jeden Geschmack, mit niedrigerem und höherem Wert, und der Preis variiert stark je nach Zone; bei Gebäuden kann ein Turm direkt neben einem anderen je nach Baujahr und Amenities mehr als das Doppelte wert sein.
Der Preis Ihrer Einheit innerhalb der Spanne wird von den immer gleichen Faktoren bestimmt: tatsächliche Entfernung zum Strand, Stockwerk und Aussicht, Zustand, Ausstattung und Serviceleistungen des Gebäudes. Über der Spanne zu liegen, „weil der Januar alles bezahlt", ist der schnellste Weg, mit einer leeren Ferienwohnung dazustehen und zuzusehen, wie die Einheiten im Nachbargebäude gebucht werden.
Veröffentlichter Preis nach Zeitraum, Zone und Immobilientyp · Sommer 2027
Durchschnitt der auf Immobilienportalen veröffentlichten Anzeigen für die Saison 2026-2027, in Dollar für den vollen Zeitraum (Reveillon ist das Silvesterpaket, so wie es jede Agentur veröffentlicht; die Halbmonatsperioden umfassen 15 Tage). Erhebung vom September 2026 auf Basis von mehr als 3.700 Anzeigen; mit Sternchen markierte Zellen haben weniger als 10 Anzeigen und sind nur als Richtwert zu verstehen; s/d: keine ausreichenden Daten.
| Zone | Typ | Silvester | 1. Januarhälfte | 2. Januarhälfte | 1. Februarhälfte | 2. Februarhälfte |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Península | Whg. 1 Zi. | 2.500 | 3.200 | 2.800 | 2.300 | 2.200 |
| Whg. 2 Zi. | 3.800 | 4.650 | 3.800 | 3.300 | 3.000 | |
| Whg. 3 Zi. | 8.000 | 7.900 | 6.500 | 4.900 | 4.450 | |
| Haus 3 Zi. | s/d | 13.000* | 6.000 | 4.900* | 4.500* | |
| Playa Mansa | Whg. 1 Zi. | 4.250* | 4.450 | 3.800 | 3.000 | 2.900 |
| Whg. 2 Zi. | 6.650 | 8.000 | 6.500 | 4.800 | 4.500 | |
| Whg. 3 Zi. | 12.750 | 15.000 | 9.800 | 8.000 | 6.900 | |
| Haus 3 Zi. | s/d | 10.000 | 8.100 | 6.000 | 5.000 | |
| Playa Brava | Whg. 1 Zi. | 2.800* | 4.100 | 3.600 | 2.900 | 2.600 |
| Whg. 2 Zi. | 6.000 | 8.000 | 6.400 | 5.000 | 4.500 | |
| Whg. 3 Zi. | 12.350* | 22.300 | 13.000 | 9.500 | 8.000 | |
| Haus 3 Zi. | 10.500* | 13.400 | 10.000 | 6.450 | 5.500 | |
| La Barra | Whg. 1 Zi. | s/d | 7.200* | 5.000* | 4.000* | 3.950 |
| Whg. 2 Zi. | 10.000 | 13.300 | 7.850 | 5.800 | 5.000 | |
| Whg. 3 Zi. | 20.000 | 19.750 | 13.000 | 8.800 | 7.000 | |
| Haus 3 Zi. | 10.500 | 15.750 | 9.600 | 6.000 | 5.600 | |
| Manantiales | Whg. 1 Zi. | 3.200 | 6.250 | 3.600 | 2.950 | 2.500 |
| Whg. 2 Zi. | 9.000* | 14.500 | 8.500 | 5.000 | 4.500 | |
| Whg. 3 Zi. | 14.500* | 22.000 | 12.000 | 8.000 | 7.500 | |
| Haus 3 Zi. | 11.500 | 16.500 | 7.750 | 6.000 | 5.450 | |
| José Ignacio | Whg. 1 Zi. | s/d | s/d | s/d | s/d | s/d |
| Whg. 2 Zi. | s/d | 15.000* | 8.500* | 6.700* | 7.000* | |
| Whg. 3 Zi. | s/d | s/d | s/d | s/d | s/d | |
| Haus 3 Zi. | 18.200 | 20.500 | 14.000 | 10.000 | 8.500 | |
| Punta Ballena | Whg. 1 Zi. | 4.950 | 5.800 | 4.500 | 4.000 | 3.800 |
| Whg. 2 Zi. | 6.500 | 8.500 | 6.000 | 5.300 | 4.700 | |
| Whg. 3 Zi. | 13.000* | 13.000 | 9.300 | 7.850 | 7.500 | |
| Haus 3 Zi. | 11.550* | 6.850 | 5.550 | 4.600 | 4.000 |
Achtung: Diese Werte sind nur Durchschnittswerte. Es gibt viele Immobilien über und unter diesen Zahlen, je nach genauer Lage, Gebäude, Fläche, Aussicht und Zustand.
Wie man die Immobilie vorbereitet, um in der Hochsaison zu bestehen
Der Feriengast mietet anhand von Fotos und erwartet, nur mit den Koffern anzukommen und sonst nichts. Die Vorbereitung hat drei Ebenen:
- Vollständige Ausstattung. Wäsche in gutem Zustand, voll ausgestattete Küche, WLAN, Klimaanlage, Grillbereich oder Zugang zu den Serviceleistungen des Gebäudes. Alles, was fehlt, führt zu einem niedrigeren Preis oder schlechteren Bewertungen.
- Auf Vordermann bringen. Instandhaltung vor dem Sommer erledigt: Im Januar gibt es weder verfügbare Techniker noch geduldige Mieter. Es gilt die gleiche Logik wie beim Verkauf, und ein großer Teil der Checkliste Ihre Immobilie vorbereiten gilt genauso.
- Professionelle Fotos. Mit der Einheit fertig eingerichtet, hell und aufgeräumt. In einem Markt, in dem alles aus der Ferne reserviert wird, ist das Foto die Besichtigung.
Früh inserieren: Die Saison wird zwischen August und Oktober entschieden
Das ist die Regel, die die Rentabilität am stärksten beeinflusst, und diejenige, die die meisten Eigentümer ignorieren. Zwischen August und Oktober buchen die Mieter, die vorausplanen: Familien, die denselben Badeort wählen, Argentinier, die sich ihre Januar-Ferien sichern. Wer früh inseriert, kann den Mieter auswählen, den Preis halten und den gesamten Kalender füllen (Januar, Februar, lange Wochenenden). Wer spät inseriert, bleibt mit den Lücken zurück. Wie wir das Sommerangebot gestalten, sehen Sie unter Saisonvermietungen.
Wir bereiten sie vor, fotografieren sie, veröffentlichen sie frühzeitig und verwalten Check-in, Check-out und Kautionen. Seit über 20 Jahren betreuen wir Saisonvermietungen in Punta del Este.
Was man von der Saisonmiete erwarten kann: die Januar-Regel
Mehr als ein Prozentsatz (der je nach Immobilie, Zone und Jahr stark variiert): In Punta del Este gilt eine praktische Regel – mit der Januarmiete werden in den meisten Fällen die Jahreskosten gedeckt. Die Hochsaison-Halbmonatsmiete deckt Betriebskosten, Grundsteuer, Primaria-Steuer und Instandhaltung ab; was danach hinzukommt (Februar, Semana de Turismo, lange Wochenenden), verbessert das Ergebnis auf dieser Basis. Im Gegenzug erfordert die Saison mehr Verwaltungsaufwand: Mieterwechsel, Reinigung zwischen den Aufenthalten, Bestandskontrolle und Kautionen. Genau dort hört gute Verwaltung auf, ein Kostenfaktor zu sein, und wird zur Marge: die Details des Services finden Sie unter Immobilienverwaltung.
Sommersaison plus Wintervermietung: der komplette Kalender
Die Strategie, die Ertrag und Abnutzung am besten ausgleicht, kombiniert die Sommersaison mit einer Wintervermietung (März bis November): Die Einheit ist fast das ganze Jahr belegt, mit weniger Fluktuation, und die Wintervermietung bringt zusätzliche Einnahmen auf einer Basis, deren Kosten in den meisten Fällen bereits durch den Januar gedeckt sind. Für Eigentümer, die die Stabilität eines einzigen Mieters bevorzugen, steht der vollständige Vergleich in unserem Leitfaden Jahresvermietung für Eigentümer, und das Winterangebot unter Wintervermietungen.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel wird für zwei Wochen im Januar in Punta del Este verlangt?
Für den Sommer 2027 liegt der durchschnittliche veröffentlichte Preis für die erste Januarhälfte bei: Wohnung mit 1 Schlafzimmer, USD 3.700 in Punta del Este, 5.800 in Punta Ballena und 6.250 in Manantiales; mit 2 Schlafzimmern, 7.800 in Punta del Este, 8.500 in Punta Ballena, 13.300 in La Barra und 14.500 in Manantiales; mit 3 Schlafzimmern, zwischen 13.000 und 22.000 je nach Zone. Ein Haus mit 3 Schlafzimmern reicht von 6.850 in Punta Ballena bis 20.500 in José Ignacio. Die zweite Januarhälfte kostet 25 bis 40 % weniger und der Februar 35 bis 50 % weniger.
Wann ist der beste Zeitpunkt, um für die Saison zu inserieren?
Zwischen August und Oktober. Die Saison 2025/26 war ein Rekord (mehr als 90 % der ~110.000 Betten im Januar gebucht, mit erster und zweiter Linie praktisch vollständig belegt) und die besten Einheiten wurden Monate zuvor gebucht. Frühes Inserieren ermöglicht es, den Mieter auszuwählen, den Preis zu halten und den Kalender zu füllen.
Deckt die Saisonmiete die Kosten der Immobilie?
Als Faustregel des lokalen Marktes deckt die Januarmiete in den meisten Fällen die Jahreskosten: Hausgeld, Grundsteuer, die Primarschulsteuer und Instandhaltung. Was danach hinzukommt (Februar, Semana de Turismo, lange Wochenenden) verbessert das Ergebnis, und wer die Sommersaison mit einer Wintervermietung kombiniert, hält die Einheit fast das ganze Jahr über belegt.
Was braucht meine Immobilie, um in der Saison wettbewerbsfähig zu sein?
Vollständige Ausstattung (Bettwäsche und Handtücher, ausgestattete Küche, WLAN, Klimaanlage), Instandhaltung vor dem Sommer erledigt und professionelle Fotos, sobald die Einheit fertig ist. Der Saisonmieter bucht aus der Ferne und erwartet, nur mit dem Koffer anzukommen: Alles, was fehlt, führt zu einem niedrigeren Preis oder schlechteren Bewertungen.
Quellen
Preise: Durchschnitt der veröffentlichten Anzeigen für den Sommer 2026-2027, erhoben im September 2026. Wenn Sie im nächsten Sommer gut aufgestellt sein möchten, ist jetzt der richtige Zeitpunkt für das Gespräch: Im August wird fast alles entschieden.
