La location saisonnière à Punta del Este connaît son meilleur moment : la saison 2025/26 a été record, avec plus de 90 % des ~110.000 lits disponibles réservés en janvier et les première et deuxième lignes de plage pratiquement complètes. Pour le propriétaire, l'équation de référence est claire : la première quinzaine de janvier d'un appartement se publie, en moyenne, entre 3.700 USD (1 chambre à Punta del Este) et 22.000 (3 chambres à Manantiales) selon la zone et la taille, et, règle pratique du marché local, la location de janvier couvre les dépenses de l'année dans la plupart des cas.
La différence entre ce résultat et un été médiocre se joue avant : dans la façon dont vous préparez le bien, à quel prix vous le mettez en vente et, surtout, quand vous le publiez.
Ce qu'a laissé la saison 2025/26 : un marché qui se réserve tôt
La donnée centrale de l'été dernier n'est pas seulement le taux d'occupation record : c'est l'anticipation. Avec une demande argentine solide et un public uruguayen et brésilien en croissance, les meilleures unités ont été réservées des mois avant janvier. Celui qui a publié en août a choisi son locataire ; celui qui s'est lancé en décembre a pris ce qui restait, à un prix moindre. Le taux d'occupation de janvier dans les zones les plus prisées avoisine les 100 %, et cette pression de la demande est aussi l'un des moteurs du marché de l'achat : nous l'analysons dans investir à Punta del Este.
Combien coûte une quinzaine de janvier, zone par zone
En septembre 2026, nous avons recensé plus de 3.700 annonces publiées pour l'été 2026-2027. Le prix moyen affiché pour la première quinzaine de janvier d'un appartement de 1 chambre est de USD 3.700 à Punta del Este, 5.800 à Punta Ballena et 6.300 à Manantiales ; un de 2 chambres demande 7.800 à Punta del Este, 8.500 à Punta Ballena, 13.300 à La Barra et 14.500 à Manantiales ; un de 3 chambres, entre 13.000 et 22.000 selon la zone. Une maison de 3 chambres va de 6.850 à Punta Ballena à 20.500 à José Ignacio. La deuxième quinzaine de janvier est affichée 25 à 40 % moins cher, et février, 35 à 50 % en dessous de la première quinzaine de janvier. Le tableau complet par zone, typologie et période se trouve dans le guide pour louer à Punta del Este.
1re quinzaine de janvier · USD · moyenne affichée · été 2027
2e quinzaine de janvier : 25–40 % de moins · Février : 35–50 % de moins. Étude de plus de 3.700 annonces, septembre 2026.
Attention : ces données ne sont que des moyennes. Il existe des options pour tous les goûts, de valeur inférieure et supérieure, et le prix varie beaucoup selon la zone ; dans le cas des immeubles, une tour juste à côté d'une autre peut valoir plus du double selon l'année de construction et les amenities.
Le prix de votre bien à l'intérieur de la fourchette est fixé par les facteurs habituels : distance réelle à la plage, étage et vue, état, équipements et services de l'immeuble. Dépasser la fourchette « parce que janvier paie tout » est le moyen le plus rapide de finir avec la quinzaine vide, à regarder les unités de l'immeuble voisin se réserver.
Prix affiché par période, zone et type de bien · été 2027
Moyenne des annonces publiées sur les portails immobiliers pour la saison 2026-2027, en dollars pour la période complète (le Réveillon est le forfait de fin d'année tel que publié par chaque agence ; les quinzaines comptent 15 jours). Relevé de septembre 2026 sur plus de 3.700 annonces ; les cellules marquées d'un astérisque comptent moins de 10 annonces et sont uniquement indicatives ; s/d : données insuffisantes.
| Zone | Type | Réveillon | 1re quinzaine de janvier | 2e quinzaine de janvier | 1re quinzaine de février | 2e quinzaine de février |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Península | Appt 1 ch. | 2.500 | 3.200 | 2.800 | 2.300 | 2.200 |
| Appt 2 ch. | 3.800 | 4.650 | 3.800 | 3.300 | 3.000 | |
| Appt 3 ch. | 8.000 | 7.900 | 6.500 | 4.900 | 4.450 | |
| Maison 3 ch. | s/d | 13.000* | 6.000 | 4.900* | 4.500* | |
| Playa Mansa | Appt 1 ch. | 4.250* | 4.450 | 3.800 | 3.000 | 2.900 |
| Appt 2 ch. | 6.650 | 8.000 | 6.500 | 4.800 | 4.500 | |
| Appt 3 ch. | 12.750 | 15.000 | 9.800 | 8.000 | 6.900 | |
| Maison 3 ch. | s/d | 10.000 | 8.100 | 6.000 | 5.000 | |
| Playa Brava | Appt 1 ch. | 2.800* | 4.100 | 3.600 | 2.900 | 2.600 |
| Appt 2 ch. | 6.000 | 8.000 | 6.400 | 5.000 | 4.500 | |
| Appt 3 ch. | 12.350* | 22.300 | 13.000 | 9.500 | 8.000 | |
| Maison 3 ch. | 10.500* | 13.400 | 10.000 | 6.450 | 5.500 | |
| La Barra | Appt 1 ch. | s/d | 7.200* | 5.000* | 4.000* | 3.950 |
| Appt 2 ch. | 10.000 | 13.300 | 7.850 | 5.800 | 5.000 | |
| Appt 3 ch. | 20.000 | 19.750 | 13.000 | 8.800 | 7.000 | |
| Maison 3 ch. | 10.500 | 15.750 | 9.600 | 6.000 | 5.600 | |
| Manantiales | Appt 1 ch. | 3.200 | 6.250 | 3.600 | 2.950 | 2.500 |
| Appt 2 ch. | 9.000* | 14.500 | 8.500 | 5.000 | 4.500 | |
| Appt 3 ch. | 14.500* | 22.000 | 12.000 | 8.000 | 7.500 | |
| Maison 3 ch. | 11.500 | 16.500 | 7.750 | 6.000 | 5.450 | |
| José Ignacio | Appt 1 ch. | s/d | s/d | s/d | s/d | s/d |
| Appt 2 ch. | s/d | 15.000* | 8.500* | 6.700* | 7.000* | |
| Appt 3 ch. | s/d | s/d | s/d | s/d | s/d | |
| Maison 3 ch. | 18.200 | 20.500 | 14.000 | 10.000 | 8.500 | |
| Punta Ballena | Appt 1 ch. | 4.950 | 5.800 | 4.500 | 4.000 | 3.800 |
| Appt 2 ch. | 6.500 | 8.500 | 6.000 | 5.300 | 4.700 | |
| Appt 3 ch. | 13.000* | 13.000 | 9.300 | 7.850 | 7.500 | |
| Maison 3 ch. | 11.550* | 6.850 | 5.550 | 4.600 | 4.000 |
Attention : ces valeurs ne sont que des moyennes. Il existe de nombreux biens au-dessus et au-dessous de ces chiffres, selon l'emplacement exact, l'immeuble, la surface, la vue et l'état.
Comment préparer le bien pour rivaliser en haute saison
Le locataire saisonnier loue sur photos et s'attend à n'arriver qu'avec ses valises. La préparation compte trois volets :
- Équipement complet. Linge en bon état, cuisine entièrement équipée, wifi, climatisation, espace barbecue ou accès aux services de l'immeuble. Tout ce qui manque se traduit par un prix plus bas ou de moins bons avis.
- La remise en état. Entretien réglé avant l'été : en janvier, il n'y a ni technicien disponible ni locataire patient. La même logique que pour la vente s'applique, et une bonne partie de la checklist préparer votre bien fonctionne de la même façon.
- Photos professionnelles. Avec le logement prêt, lumineux et dégagé. Sur un marché où tout se réserve à distance, la photo, c'est la visite.
Publier tôt : la saison se décide entre août et octobre
C'est la règle qui influence le plus la rentabilité, et celle que la plupart des propriétaires ignorent. Entre août et octobre réservent les locataires qui planifient : familles qui reviennent dans la même station, Argentins qui s'assurent leur quinzaine de janvier. Publier tôt vous permet de choisir votre locataire, de maintenir le prix et de remplir tout le calendrier (janvier, février, longs week-ends). Publier tard vous laisse les trous. Vous pouvez voir comment nous gérons l'offre d'été dans locations de saison.
Nous la préparons, la photographions, la publions tôt et gérons les arrivées, les départs et les dépôts. Plus de 20 ans à gérer les locations saisonnières à Punta del Este.
Qu'attendre de la location saisonnière : la règle de janvier
Plus qu'un pourcentage (qui varie beaucoup selon le bien, la zone et l'année), à Punta del Este une règle pratique s'applique : la location de janvier couvre les dépenses de l'année dans la plupart des cas. La quinzaine haute absorbe les charges de copropriété, la taxe foncière, la Primaria et l'entretien ; ce qui s'y ajoute ensuite (février, Semaine du Tourisme, longs week-ends) améliore le résultat sur cette base. En contrepartie, la saison exige plus de gestion : rotation des locataires, ménage entre les séjours, contrôle des stocks et des dépôts de garantie. C'est là qu'une bonne gestion cesse d'être un coût et devient une marge : le détail du service se trouve dans gestion de biens.
Saison plus hiver : le calendrier complet
La stratégie qui équilibre le mieux revenu et usure combine la saison avec une location d'hiver (mars à novembre) : le bien reste occupé presque toute l'année, avec moins de rotation, et la location d'hiver ajoute des revenus sur une base dont les charges, dans la plupart des cas, sont déjà couvertes par janvier. Pour les propriétaires qui préfèrent directement la stabilité d'un seul locataire, la comparaison complète se trouve dans notre guide location annuelle pour propriétaires, et l'offre d'hiver sur locations d'hiver.
Questions fréquentes
Combien facture-t-on pour une quinzaine de janvier à Punta del Este ?
Pour l'été 2027, le prix moyen affiché pour la première quinzaine de janvier est : appartement d'1 chambre, USD 3.700 à Punta del Este, 5.800 à Punta Ballena et 6.250 à Manantiales ; de 2 chambres, 7.800 à Punta del Este, 8.500 à Punta Ballena, 13.300 à La Barra et 14.500 à Manantiales ; de 3 chambres, entre 13.000 et 22.000 selon la zone. Une maison de 3 chambres va de 6.850 à Punta Ballena à 20.500 à José Ignacio. La seconde quinzaine de janvier coûte 25 à 40 % moins cher, et février, 35 à 50 % moins cher.
Quand vaut-il mieux publier l'annonce pour la saison ?
Entre août et octobre. La saison 2025/26 a été record (plus de 90 % des ~110.000 lits réservés en janvier, avec la première et la deuxième ligne pratiquement toutes placées) et les meilleures unités ont été réservées des mois à l'avance. Publier tôt permet de choisir le locataire, de maintenir le prix et de compléter le calendrier.
La location saisonnière couvre-t-elle les charges de la propriété ?
Selon la pratique du marché local, le loyer de janvier couvre les frais de l'année dans la plupart des cas : charges communes, taxe foncière, taxe scolaire primaire et entretien. Ce qui vient ensuite (février, Semaine du Tourisme, longs week-ends) améliore le résultat, et combiner la saison estivale avec une location d'hiver permet de garder le bien occupé presque toute l'année.
De quoi mon bien a-t-il besoin pour être compétitif en saison ?
Équipement complet (linge de maison, cuisine équipée, wifi, climatisation), entretien réglé avant l'été et photos professionnelles une fois le logement prêt. Le locataire de la saison réserve à distance et compte arriver seulement avec ses valises : tout ce qui manque se traduit par un prix plus bas ou de moins bons avis.
Sources
Prix : moyenne des annonces publiées pour l'été 2026-2027, relevées en septembre 2026. Si vous voulez bien vous positionner pour l'été prochain, la conversation, c'est maintenant : presque tout se décide en août.
