O aluguel de temporada em Punta del Este vem do seu melhor momento: a temporada 2025/26 foi recorde, com mais de 90% das ~110.000 camas disponíveis reservadas em janeiro e a primeira e segunda linha de praia praticamente ocupadas. Para o proprietário, a equação de referência é clara: a primeira quinzena de janeiro de um apartamento é anunciada, em média, entre USD 3.700 (1 quarto em Punta del Este) e 22.000 (3 quartos em Manantiales) conforme zona e tamanho, e, como regra prática do mercado local, com o aluguel de janeiro cobrem-se as despesas do ano na maioria dos casos.
A diferença entre esse resultado e um verão mediano se define antes: em como você prepara a unidade, a que preço você a coloca no mercado e, sobretudo, quando você a publica.
O que deixou a temporada 2025/26: um mercado que se reserva antecipadamente
O dado central do último verão não é apenas a ocupação recorde: é a antecipação. Com a demanda argentina firme e o público uruguaio e brasileiro crescendo, as melhores unidades foram reservadas meses antes de janeiro. Quem publicou em agosto escolheu o inquilino; quem saiu em dezembro ficou com o que restava, e a preço menor. A ocupação de janeiro nas zonas top vem sendo próxima de 100%, e essa pressão de demanda também é um dos motores do mercado de compra: analisamos isso em investir em Punta del Este.
Quanto se paga por uma quinzena de janeiro, zona por zona
Em setembro de 2026 levantamos mais de 3.700 anúncios publicados para o verão 2026-2027. O preço médio anunciado na primeira quinzena de janeiro para um apartamento de 1 dormitório é USD 3.700 em Punta del Este, 5.800 em Punta Ballena e 6.300 em Manantiales; um de 2 dormitórios pede 7.800 em Punta del Este, 8.500 em Punta Ballena, 13.300 em La Barra e 14.500 em Manantiales; um de 3 dormitórios, entre 13.000 e 22.000 conforme a região. Uma casa de 3 dormitórios vai de 6.850 em Punta Ballena a 20.500 em José Ignacio. Na segunda quinzena de janeiro os valores saem 25 a 40% mais baratos, e em fevereiro, 35 a 50% abaixo da primeira quinzena de janeiro. A tabela completa por região, tipologia e período está no guia para alugar em Punta del Este.
1ª quinzena de janeiro · USD · média publicada · verão 2027
2ª quinzena de janeiro: 25–40% menos · Fevereiro: 35–50% menos. Levantamento de mais de 3.700 anúncios, setembro de 2026.
Atenção: esses dados são apenas médias. Existem opções para todos os gostos, de menor e maior valor, e o preço varia muito conforme a zona; no caso dos edifícios, uma torre ao lado da outra pode valer mais do dobro dependendo do ano de construção e dos amenities.
O preço da sua unidade dentro da faixa é definido pelos mesmos fatores de sempre: distância real da praia, andar e vista, estado, equipamentos e serviços do edifício. Sair acima da faixa "porque janeiro paga tudo" é o jeito mais rápido de ficar com a quinzena vazia, vendo como reservam as unidades do prédio vizinho.
Preço publicado por período, zona e tipo de imóvel · verão 2027
Média dos anúncios publicados nos portais imobiliários para a temporada 2026-2027, em dólares por período completo (Reveillon é o pacote de fim de ano como cada agência o publica; as quinzenas são de 15 dias). Levantamento de setembro de 2026 sobre mais de 3.700 anúncios; as células com asterisco têm menos de 10 anúncios e são apenas indicativas; s/d: sem dados suficientes.
| Zona | Tipo | Réveillon | 1ª q. janeiro | 2ª q. janeiro | 1ª q. fevereiro | 2ª q. fevereiro |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Península | Apto 1 dorm | 2.500 | 3.200 | 2.800 | 2.300 | 2.200 |
| Apto 2 dorm | 3.800 | 4.650 | 3.800 | 3.300 | 3.000 | |
| Apto 3 dorm | 8.000 | 7.900 | 6.500 | 4.900 | 4.450 | |
| Casa 3 dorm | s/d | 13.000* | 6.000 | 4.900* | 4.500* | |
| Playa Mansa | Apto 1 dorm | 4.250* | 4.450 | 3.800 | 3.000 | 2.900 |
| Apto 2 dorm | 6.650 | 8.000 | 6.500 | 4.800 | 4.500 | |
| Apto 3 dorm | 12.750 | 15.000 | 9.800 | 8.000 | 6.900 | |
| Casa 3 dorm | s/d | 10.000 | 8.100 | 6.000 | 5.000 | |
| Playa Brava | Apto 1 dorm | 2.800* | 4.100 | 3.600 | 2.900 | 2.600 |
| Apto 2 dorm | 6.000 | 8.000 | 6.400 | 5.000 | 4.500 | |
| Apto 3 dorm | 12.350* | 22.300 | 13.000 | 9.500 | 8.000 | |
| Casa 3 dorm | 10.500* | 13.400 | 10.000 | 6.450 | 5.500 | |
| La Barra | Apto 1 dorm | s/d | 7.200* | 5.000* | 4.000* | 3.950 |
| Apto 2 dorm | 10.000 | 13.300 | 7.850 | 5.800 | 5.000 | |
| Apto 3 dorm | 20.000 | 19.750 | 13.000 | 8.800 | 7.000 | |
| Casa 3 dorm | 10.500 | 15.750 | 9.600 | 6.000 | 5.600 | |
| Manantiales | Apto 1 dorm | 3.200 | 6.250 | 3.600 | 2.950 | 2.500 |
| Apto 2 dorm | 9.000* | 14.500 | 8.500 | 5.000 | 4.500 | |
| Apto 3 dorm | 14.500* | 22.000 | 12.000 | 8.000 | 7.500 | |
| Casa 3 dorm | 11.500 | 16.500 | 7.750 | 6.000 | 5.450 | |
| José Ignacio | Apto 1 dorm | s/d | s/d | s/d | s/d | s/d |
| Apto 2 dorm | s/d | 15.000* | 8.500* | 6.700* | 7.000* | |
| Apto 3 dorm | s/d | s/d | s/d | s/d | s/d | |
| Casa 3 dorm | 18.200 | 20.500 | 14.000 | 10.000 | 8.500 | |
| Punta Ballena | Apto 1 dorm | 4.950 | 5.800 | 4.500 | 4.000 | 3.800 |
| Apto 2 dorm | 6.500 | 8.500 | 6.000 | 5.300 | 4.700 | |
| Apto 3 dorm | 13.000* | 13.000 | 9.300 | 7.850 | 7.500 | |
| Casa 3 dorm | 11.550* | 6.850 | 5.550 | 4.600 | 4.000 |
Atenção: esses valores são apenas médias. Existem muitos imóveis acima e abaixo desses números, dependendo da localização exata, do prédio, da metragem, da vista e do estado.
Como preparar o imóvel para competir na alta temporada
O inquilino de temporada aluga por fotos e espera chegar só com as malas. A preparação tem três camadas:
- Equipamento completo. Roupas de cama e banho em boas condições, cozinha totalmente equipada, wifi, ar-condicionado, churrasqueira ou acesso aos serviços do edifício. Tudo o que faltar se traduz em preço menor ou avaliações piores.
- Colocar em ordem. Manutenção resolvida antes do verão: em janeiro não há técnico disponível nem inquilino paciente. Vale a mesma lógica que para a venda, e boa parte do checklist de preparar seu imóvel se aplica igualmente.
- Fotos profissionais. Com a unidade pronta, iluminada e sem excesso de objetos. Em um mercado onde tudo se reserva a distância, a foto é a visita.
Anunciar cedo: a temporada se define entre agosto e outubro
É a regra que mais movimenta a rentabilidade e a que mais proprietários ignoram. Entre agosto e outubro reservam os inquilinos que planejam: famílias que repetem o mesmo balneário, argentinos que garantem a sua quinzena de janeiro. Publicar cedo permite escolher o inquilino, manter o preço e montar o calendário completo (janeiro, fevereiro, feriados prolongados). Publicar tarde deixa os buracos. Você pode ver como trabalhamos a oferta de verão em aluguel de temporada.
Preparamos, fotografamos, publicamos com antecedência e administramos entradas, saídas e depósitos. Mais de 20 anos fazendo temporadas em Punta del Este.
O que esperar do aluguel de temporada: a regra de janeiro
Mais do que uma porcentagem (que varia muito segundo o imóvel, a zona e o ano), em Punta del Este vale uma regra prática: com o aluguel de janeiro se cobrem os gastos do ano na maioria dos casos. A quinzena alta absorve gastos comuns, contribuição, Primaria e manutenção; o que se soma depois (fevereiro, Semana de Turismo, feriados prolongados) melhora o resultado sobre essa base. Em troca, a temporada exige mais gestão: rotatividade de inquilinos, limpeza entre estadias, controle de inventário e depósitos. É aí que uma boa administração deixa de ser um custo e passa a ser margem: o detalhe do serviço está em administração de propriedades.
Temporada mais inverno: o calendário completo
A estratégia que melhor equilibra renda e desgaste combina a temporada com um aluguel de inverno (março a novembro): a unidade fica ocupada quase o ano todo, com menos rotatividade, e o aluguel de inverno soma receita sobre uma base cujos custos, na maioria dos casos, já ficaram cobertos com janeiro. Para proprietários que preferem diretamente a estabilidade de um único inquilino, a comparação completa está em nosso guia de aluguel anual para proprietários, e a oferta de inverno em aluguéis de inverno.
Perguntas frequentes
Quanto se cobra por uma quinzena de janeiro em Punta del Este?
Para o verão 2027, a média dos preços publicados na primeira quinzena de janeiro é: apartamento de 1 dormitório, USD 3.700 em Punta del Este, 5.800 em Punta Ballena e 6.250 em Manantiales; de 2 dormitórios, 7.800 em Punta del Este, 8.500 em Punta Ballena, 13.300 em La Barra e 14.500 em Manantiales; de 3 dormitórios, entre 13.000 e 22.000 segundo a zona. Uma casa de 3 dormitórios vai de 6.850 em Punta Ballena a 20.500 em José Ignacio. A segunda quinzena de janeiro custa 25 a 40% menos e fevereiro, 35 a 50% menos.
Quando é o melhor momento para anunciar para a temporada?
Entre agosto e outubro. A temporada 2025/26 foi recorde (mais de 90% das ~110.000 camas reservadas em janeiro, com primeira e segunda linha praticamente ocupadas) e as melhores unidades foram reservadas meses antes. Anunciar antecipadamente permite escolher o inquilino, sustentar o preço e completar o calendário.
O aluguel de temporada cobre as despesas da propriedade?
Como regra prática do mercado local, o aluguel de janeiro cobre as despesas do ano na maioria dos casos: condomínio, IPTU, imposto da educação primária e manutenção. O que vier depois (fevereiro, Semana de Turismo, feriados prolongados) melhora o resultado, e combinar a temporada de verão com um aluguel de inverno mantém a unidade ocupada quase o ano todo.
O que meu imóvel precisa para competir na temporada?
Equipamento completo (roupa de cama e banho, cozinha equipada, wifi, ar-condicionado), manutenção resolvida antes do verão e fotos profissionais com a unidade pronta. O inquilino de temporada reserva a distância e espera chegar só com as malas: tudo o que faltar se traduz em preço menor ou avaliações piores.
Fontes
Preços: média dos anúncios publicados para o verão 2026-2027, levantados em setembro de 2026. Se você quer sair bem posicionado no verão que vem, a conversa é agora: em agosto se define quase tudo.
