埃斯特角市的季租正处于最佳时期:2025/26季创下纪录,约110.000张可用床位中有超过90%在1月被预订,第一线和第二线海滩几乎全部租出。对业主而言,参考公式很清晰:一套公寓1月上半月的报价平均在USD 3.700(埃斯特角市1居室)到22.000(马南蒂亚莱斯3居室)之间,视区域和面积而定;按当地市场的经验法则,大多数情况下1月的租金就能覆盖全年费用。
这样的结果与平庸的一季之间的差别，早在事前就已注定：取决于您如何准备房源、定什么价格挂牌，以及最重要的——何时发布。
2025/26季度留下的启示：一个提前预订的市场
去年夏天最关键的数据不仅是创纪录的入住率,更是提前预订的趋势。随着阿根廷需求保持稳健,乌拉圭和巴西客源不断增长,最好的房源都在1月之前的几个月就被预订一空。8月就挂牌的房主可以挑选租客;12月才挂牌的房主只能接受剩下的房源,而且价格更低。热门区域1月的入住率一直接近100%,这种需求压力也是购房市场的推动力之一:我们在投资埃斯特角市一文中对此进行了分析。
一月半月租金各区域价格是多少
我们在2026年9月统计了为2026-2027夏季发布的超过3.700条房源信息。1月上半月一间1卧室公寓的平均标价为USD 3.700（Punta del Este），5.800（Punta Ballena），6.300（Manantiales）；2卧室的报价为：Punta del Este 7.800，Punta Ballena 8.500，La Barra 13.300，Manantiales 14.500；3卧室的价格因地区而异，介于13.000至22.000之间。3卧室独栋别墅的价格从Punta Ballena的6.850到José Ignacio的20.500不等。1月下半月的标价比上半月低25%至40%，2月则比1月上半月低35%至50%。按地区、房型和时段划分的完整表格请见在Punta del Este租房指南。
一月上半月 · 美元 · 挂牌平均价 · 2027 夏季
一月下半月:降低 25–40% · 二月:降低 35–50%。基于超过 3.700 条房源的调研,2026 年 9 月。
请注意： 这些数据仅为平均值。市场上有适合各种喜好的选择，价格有高有低，且价格因区域差异很大；就大楼而言，相邻的两座塔楼可能因建造年代和amenities的不同而价格相差一倍以上。
你的房源在价格区间内的具体位置,取决于一贯的那些因素:到海滩的实际距离、楼层与视野、状况,以及楼盘的配套设施和服务。以“反正一月的租金能付清一切”为理由把价格定得高于区间,是让自己空置半个月、只能看着隔壁楼单元被订满的最快方式。
按时段、区域及房产类型划分的公布价格 · 2027夏季
2026-2027季度房产网站发布房源的均价（美元，按整个周期计算；Reveillon指各家中介发布的跨年套餐；每个quincena为15天）。数据采集于2026年9月，基于超过3.700条房源；带星号的单元格房源数少于10条，仅供参考；s/d：数据不足。
| 区域 | 类型 | 新年前夜 | 一月上半月 | 一月下半月 | 二月上半月 | 二月下半月 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Península | 公寓 1 居室 | 2.500 | 3.200 | 2.800 | 2.300 | 2.200 |
| 公寓 2 居室 | 3.800 | 4.650 | 3.800 | 3.300 | 3.000 | |
| 公寓 3 居室 | 8.000 | 7.900 | 6.500 | 4.900 | 4.450 | |
| 别墅 3 居室 | s/d | 13.000* | 6.000 | 4.900* | 4.500* | |
| Playa Mansa | 公寓 1 居室 | 4.250* | 4.450 | 3.800 | 3.000 | 2.900 |
| 公寓 2 居室 | 6.650 | 8.000 | 6.500 | 4.800 | 4.500 | |
| 公寓 3 居室 | 12.750 | 15.000 | 9.800 | 8.000 | 6.900 | |
| 别墅 3 居室 | s/d | 10.000 | 8.100 | 6.000 | 5.000 | |
| Playa Brava | 公寓 1 居室 | 2.800* | 4.100 | 3.600 | 2.900 | 2.600 |
| 公寓 2 居室 | 6.000 | 8.000 | 6.400 | 5.000 | 4.500 | |
| 公寓 3 居室 | 12.350* | 22.300 | 13.000 | 9.500 | 8.000 | |
| 别墅 3 居室 | 10.500* | 13.400 | 10.000 | 6.450 | 5.500 | |
| La Barra | 公寓 1 居室 | s/d | 7.200* | 5.000* | 4.000* | 3.950 |
| 公寓 2 居室 | 10.000 | 13.300 | 7.850 | 5.800 | 5.000 | |
| 公寓 3 居室 | 20.000 | 19.750 | 13.000 | 8.800 | 7.000 | |
| 别墅 3 居室 | 10.500 | 15.750 | 9.600 | 6.000 | 5.600 | |
| Manantiales | 公寓 1 居室 | 3.200 | 6.250 | 3.600 | 2.950 | 2.500 |
| 公寓 2 居室 | 9.000* | 14.500 | 8.500 | 5.000 | 4.500 | |
| 公寓 3 居室 | 14.500* | 22.000 | 12.000 | 8.000 | 7.500 | |
| 别墅 3 居室 | 11.500 | 16.500 | 7.750 | 6.000 | 5.450 | |
| José Ignacio | 公寓 1 居室 | s/d | s/d | s/d | s/d | s/d |
| 公寓 2 居室 | s/d | 15.000* | 8.500* | 6.700* | 7.000* | |
| 公寓 3 居室 | s/d | s/d | s/d | s/d | s/d | |
| 别墅 3 居室 | 18.200 | 20.500 | 14.000 | 10.000 | 8.500 | |
| Punta Ballena | 公寓 1 居室 | 4.950 | 5.800 | 4.500 | 4.000 | 3.800 |
| 公寓 2 居室 | 6.500 | 8.500 | 6.000 | 5.300 | 4.700 | |
| 公寓 3 居室 | 13.000* | 13.000 | 9.300 | 7.850 | 7.500 | |
| 别墅 3 居室 | 11.550* | 6.850 | 5.550 | 4.600 | 4.000 |
注意:以上数值仅为平均值。根据具体位置、楼栋、面积、景观和状况,许多房产的价格会高于或低于这些数字。
如何让房产在旺季更具竞争力
季节租客凭照片订房,期望到达时只需带上行李箱。准备工作分三个层面:
- 配置齐全。床品状况良好、厨房设备齐全、wifi、空调、烧烤区或可使用楼内配套服务。任何缺失的部分都会直接反映在价格或口碑评价上。
- 提前维护到位。夏季前完成维护:一月份既找不到技工,租客也没有耐心等待。这与出售房产的逻辑相同,房产准备清单中的大部分内容同样适用。
- 专业照片。 房屋要准备就绪、光线明亮、整洁清爽。在一个一切都靠远程预订的市场里,照片就是看房。
尽早上市：旺季的走向在8月到10月之间就已确定
这是对收益影响最大、却被大多数业主忽视的规则。8月到10月正是那些提前规划的租客预订的时段:回到同一个海滩小镇的家庭、锁定1月两周假期的阿根廷人。提前上架能让您挑选租客、稳住价格、排满整个日历(1月、2月、长周末)。上架太晚,只能等着填补空档。您可以在季节性租赁中查看我们如何经营夏季房源。
我们负责准备房源、拍摄照片、提前上架发布,并管理入住、退房和押金。在Punta del Este从事季度租赁已超过20年。
季节性租赁应有怎样的预期：一月法则
与百分比(因房产、区域和年份差异很大)相比,Punta del Este有一条实用规则:大多数情况下,一月份的租金收入就能覆盖全年的费用。旺季的半个月租金可覆盖物业管理费、不动产税、Primaria税和维护费用;之后增加的部分(二月、旅游周、长周末)则会在这个基础上进一步提升收益。相应地,旺季也需要更多的管理工作:租客轮换、入住间隔清洁、库存和押金管理。正是在这一点上,优质管理才能从成本转变为利润:具体服务详情见物业管理。
夏季加冬季：完整的出租日程
最能平衡收益与损耗的策略，是将旺季出租与冬季出租（三月至十一月）结合起来：房源几乎全年都有人住，轮换更少，而冬季租金是在大多数情况下一月租金已覆盖成本的基础上增加的额外收入。对于更倾向于单一租客稳定性的业主，完整对比见我们的业主年租指南，冬季房源见冬季租赁。
常见问题
在埃斯特角城,一月份半个月的租金是多少?
2027年夏季，1月上半月挂牌价格的平均水平为：1居室公寓，在Punta del Este为USD 3.700，在Punta Ballena为5.800，在Manantiales为6.250；2居室，在Punta del Este为7.800，在Punta Ballena为8.500，在La Barra为13.300，在Manantiales为14.500；3居室，根据区域不同在13.000至22.000之间。3居室的房子价格从Punta Ballena的6.850到José Ignacio的20.500不等。1月下半月的价格低25%至40%，2月则低35%至50%。
什么时候发布季节性出租广告最好?
在8月到10月之间。2025/26季度是创纪录的一季(约110.000张床位中,超过90%在1月就已预订,第一线和第二线几乎全部订满),最好的房源在数月前就被预订一空。提早发布房源可以挑选租客、稳住价格并排满档期。
季节性租金能覆盖房产的支出吗?
根据当地市场的经验法则，大多数情况下1月份的租金收入就能覆盖全年支出：物业管理费、房产税、小学教育税及维护费用。之后增加的收入（2月、旅游周、长周末）会进一步改善收益，而将夏季旺季出租与冬季出租结合起来，几乎可以让房源全年保持出租状态。
我的房产要在旺季有竞争力,需要具备什么条件?
配套齐全(床品毛巾、设备齐全的厨房、wifi、空调),夏季前完成维护保养,房源准备好后进行专业拍照。旅季租客是远程预订的,期望只带行李箱抵达:任何缺失的东西都会导致价格下降或评价变差。
价格：截至2026年9月统计的2026-2027夏季房源均价。如果您想为明年夏天占得先机，现在就该谈：几乎所有安排都在8月定下。
