Управление недвижимостью в Punta del Este: что мы делаем на самом деле

Actualizado el 10 de noviembre de 2026

Наше управление недвижимостью в Пунта-дель-Эсте следит за тем, чтобы ваш объект был в порядке — сдаётся ли он в аренду или зарезервирован для отдыха с семьёй. Мы оплачиваем налог на недвижимость, налог на начальное образование и эксплуатационные расходы, выплачиваем зарплаты смотрителю и садовнику, а также оплачиваем разовые работы по покраске, сантехнике или электрике, и — когда недвижимость приносит доход — удерживаем соответствующий аванс IRPF. Вы получаете детализацию каждой операции, не тратя на это своё время.

Это управление деньгами и платежами по вашей недвижимости: чтобы всё, что должно быть оплачено, оплачивалось вовремя, и чтобы вы видели это ясно, находясь где угодно. Для типичного владельца в этом районе — который живёт в Буэнос-Айресе или Монтевидео и пользуется своей недвижимостью несколько недель в году, сдаёт ли он её в аренду или нет — это именно то, что нужно решить.

Что именно делает наша управляющая служба

Три направления, и ещё одно дополнительное, если ваша недвижимость сдана в аренду.

• Уплата налогов и расходов на содержание здания. Налог на недвижимость муниципалитета Мальдонадо, налог Primaria и расходы на содержание здания, оплаченные своевременно и с подтверждением.
• Зарплата смотрителя и садовника. Выплачивается каждый месяц независимо от того, сдаётся ли недвижимость и находится ли владелец в городе.
• Разовые работы. Покраска, ремонт, сантехнические и электротехнические работы, заказанные владельцем, оплачиваются и отражаются в ежемесячном отчёте.
• Удержание авансового платежа по IRPF. Когда объект приносит доход от аренды, мы удерживаем ежемесячный аванс и перечисляем его в DGI, чтобы вы подошли к годовому расчёту без накопленного долга.

Специалисты, чья работа оплачивается через управление недвижимостью

Смотритель, открывающий дом, и садовник, поддерживающий его в приличном виде, получают зарплату каждый месяц независимо от того, находятся ли хозяева в городе. Работы возникают по мере необходимости: в июне ломается водонагреватель, после зимы стоит покрасить, электропроводка требует внимания. Владелец решает и нанимает; мы производим оплату и фиксируем её в месячном отчёте.

Регулярные платежи, которые проходят через управляющую компанию

Плюс зарплата смотрителя. Владелец выбирает поставщика услуг; мы осуществляем оплату.

Как движутся деньги, шаг за шагом

Это простая схема, и её стоит понять, потому что она объясняет, что приходит на ваш счёт каждый месяц.

Налоги и расходы: та часть, за которой никто не хочет бегать

Владение недвижимостью в Уругвае подчиняется календарю, который не ждёт, независимо от того, сдаётся объект в аренду или нет. Налог на недвижимость Интендантства Мальдонадо уплачивается ежегодно, по частям, со скидкой при полной оплате в январе. Налог Primaria уплачивается в три платежа. Общие расходы здания — ежемесячно. Подробности по каждой статье — в гиде о том, сколько стоит содержание недвижимости в Punta del Este.

Когда объект приносит доход, добавляется налоговая часть: резидент-собственник платит IRPF по ставке 12% в год с расчётного дохода, а ежемесячно удерживается авансовый платёж в размере 10,5% от суммы брутто. Если общая сумма аренды за год ниже 40 BPC —около $274.560, примерно $22.880 в месяц— может применяться освобождение от налога. Нерезидент-собственник платит IRNR по ставке 10,5% от суммы брутто как окончательный платёж, без вычетов; если вы рассматриваете смену налогового резидентства, наш гид по налоговому резидентству в Уругвае объясняет пути и их преимущества.

Всё это несложно, если у кого-то это записано в плане. Проблема возникает, когда этого нет ни у кого.

Почему это защищает ваши инвестиции

Стоимость недвижимости редко теряется из-за катастроф: она теряется из-за налогов, уплаченных с пеней, эксплуатационных платежей, накапливающих задолженность, и платежей, которые никто не восстанавливает к концу года. Всё это — администрирование, и именно это мы решаем, сдаёте ли вы её в аренду или пользуетесь сами.

Есть ещё эффект, о котором мало кто задумывается. Недвижимость с оформленными документами и без налоговых долгов оценивается выше и продаётся лучше, когда приходит время, независимо от того, сдавалась ли она в аренду или всегда использовалась семьёй. В случае годовой аренды это имеет ещё больший вес, потому что история платежей — первое, на что смотрит тот, кто оценивает недвижимость как инвестицию.

И если вы собираетесь добавить объект в свой портфель, посмотрите квартиры на продажу в Пунта-дель-Эсте, сразу продумывая, кто будет платить налог на недвижимость и эксплуатационные расходы.

Как начать

Часто задаваемые вопросы

Что включает управление недвижимостью от Santiago Pereyra Propiedades?

Оплата налога на имущество, налога Primaria и коммунальных сборов, выплата зарплаты смотрителю и садовнику, а также разовые работы — покраска, ремонт, сантехника и электрика, и — если объект сдан в аренду — удержание авансового платежа по IRPF. Вы получаете детализацию каждой операции с соответствующей чистой суммой, если объект приносит доход.

Нужно ли, чтобы недвижимость была сдана в аренду, для заключения договора на управление?

Нет. Это действует так же для недвижимости, которой вы пользуетесь с семьёй: мы оплачиваем налоги, эксплуатационные расходы (взносы ТСЖ), зарплаты смотрителя и садовника, а также разовые работы, независимо от того, сдаётся ли объект в аренду. Удержание IRPF добавляется только тогда, когда недвижимость приносит доход.

Сколько удерживается налогов с арендной платы?

По состоянию на август 2026 года у резидентов-собственников удерживается ежемесячный авансовый платёж IRPF в размере 10,5% от суммы брутто-арендной платы; годовой налог составляет 12% от расчётного дохода, а аванс корректируется при годовом расчёте. Если общая сумма арендных платежей за год ниже 40 BPC (около $274.560), может применяться освобождение от налога. Нерезиденты уплачивают IRNR в размере 10,5% от суммы брутто в качестве окончательного платежа.

Могу ли я поручить управление недвижимостью, если живу в Буэнос-Айресе или Монтевидео?

Это действительно самый распространённый случай. Типичный владелец в Punta del Este здесь не живёт, и то, что ему нужно решать удалённо, — это деньги: чтобы налоги и эксплуатационные расходы оплачивались вовремя, чтобы зарплаты выплачивались, чтобы разовые работы оплачивались, и чтобы отчётность приходила понятной — независимо от того, сдаётся ли недвижимость в аренду или используется для отпуска.

Удержания и налоги актуальны на август 2026 года. Если у вас есть недвижимость здесь, а живёте вы далеко, напишите нам — мы точно расскажем, что происходит с вашими деньгами каждый месяц.

Автор Santiago Pereyra Директор Santiago Pereyra Propiedades · Punta del Este

Написать мне