Comprare una proprietà in Uruguay è più semplice di quanto la maggior parte immagini: uno straniero compra con esattamente gli stessi diritti di un uruguaiano, senza bisogno di residenza né permessi speciali, e il costo totale per l'acquirente si aggira tra il 7% e il 9% in più rispetto al prezzo (valori di riferimento a luglio 2026). L'operazione si effettua in dollari, davanti a un notaio, e dal contratto di prenotazione all'atto notarile passano di solito tra 30 e 60 giorni. Con lo sguardo su Punta del Este: chi può comprare, quanto costa ogni voce e come si organizza il processo.
Chi può comprare una proprietà in Uruguay
Chiunque, uruguaiano o straniero. L'Uruguay non impone restrizioni all'acquisto di immobili da parte di non residenti: non è richiesta residenza legale né fiscale, non ci sono zone vietate e l'immobile viene registrato con le stesse garanzie catastali per tutti. Si può acquistare a titolo personale o tramite una società, secondo quanto conviene in ciascun caso.
Questo quadro spiega in buona parte la composizione del mercato di Punta del Este: convivono il compratore uruguaiano, che oggi sostiene buona parte dell'attività durante tutto l'anno, con l'argentino, ancora molto presente nel segmento alto e nella stagione, e con brasiliani ed europei, sempre più visibili nelle nuove costruzioni. Se il tuo interesse va oltre un acquisto puntuale (trasferirti, stabilire la famiglia), leggi anche la nostra guida per vivere a Punta del Este e l'articolo su la residenza fiscale in Uruguay: sono pratiche distinte e indipendenti dall'acquisto, e conviene comprenderle separatamente.
Quanto costa comprare: le spese dell'acquirente, una per una
La regola pratica è preventivare il prezzo della proprietà più un 7% al 9% aggiuntivo. Questa percentuale è composta da quattro voci:
ITP: 2% sul valore catastale
L'Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali (ITP) è pagata da entrambe le parti: il 2% dall'acquirente e il 2% dal venditore. Il dettaglio importante è che si calcola sul valore catastale aggiornato, non sul prezzo di compravendita, e il valore catastale è di solito molto inferiore. Un esempio di riferimento: in un acquisto di USD 150.000 con valore catastale di USD 90.000, l'ITP dell'acquirente è di USD 1.800.
Notaio: dal 2% al 3% del prezzo
In Uruguay ogni atto passa per un notaio pubblico (escribano), scelto e pagato dall'acquirente. L'onorario di riferimento va dal 2% al 3% del prezzo, secondo il notaio e la complessità dell'operazione. Include la verifica dei titoli di circa 30 anni indietro, i certificati, l'atto e la sua registrazione. È questa figura che garantisce che tu stia acquistando un bene senza problemi.
Commissione immobiliare: 3,28% + IVA
La commissione dell'agenzia è del 3,28% più IVA ed è a carico di ciascuna parte. Comprende molto più della semplice intermediazione: ricerca e preselezione, comparabili reali della zona, negoziazione e assistenza durante tutta l'operazione fino alla consegna delle chiavi.
Certificati, bolli e registrazioni
Tra certificati del registro, bolli e tasse di iscrizione, prevedi un budget tra USD 300 e 800 a seconda dell'operazione.
Planimetrie e finiture: solo se acquisti su progetto
Questa voce non esiste in una compravendita di usato, ma sì nel nuovo, ed è quella che sorprende di più: gli sviluppatori addebitano separatamente le spese di progettazione e l'arredamento delle aree comuni. Secondo il progetto, vanno da 3% a 6% del prezzo di acquisto e si pagano in modo scaglionato durante i lavori. È, in pratica, la differenza più comune tra il prezzo di listino di un progetto e quello che l'unità finisce per costare. Quando ti presentiamo uno sviluppo del nostro portafoglio, ti diciamo cosa include il prezzo e cosa viene addebitato separatamente, così i conti tornano dal primo giorno.
Costi di acquisto · Cosa comprende ogni voce · Rif. luglio 2026
ITP — 2%
Si calcola sul valore catastale, che di solito è notevolmente inferiore al prezzo di acquisto.
Spese notarili — dal 2% al 3%
Verifica dei titoli di ~30 anni, certificati, atto notarile e trascrizione nel registro.
Commissione immobiliare — 3,28% + IVA
Ricerca, comparabili reali, negoziazione e assistenza fino alla consegna delle chiavi.
Certificati e bolli — USD 300–800
Certificati di registro, bolli e tasse di iscrizione, in base all'operazione.
L'ITP si calcola sul valore catastale, non sul prezzo. Nelle nuove costruzioni, aggiungi progetti e arredamento: dal 3% al 6% secondo il progetto.
Dall'altro lato del banco, il venditore affronta circa il 5,7% tra la sua commissione, il 2% di ITP e i certificati. Se sei da quella parte, lo trattiamo nella nostra pagina per vendere il tuo immobile.
| Categoria | Tasso | Si calcola su | Nell'esempio |
|---|---|---|---|
| ITP | 2% | Valore catastale aggiornato (USD 90.000 nell'esempio) | USD 1.800 |
| Notaio | 2% a 3% | Prezzo di compravendita | USD 3.000 a 4.500 |
| Commissione immobiliare | 3,28% + IVA | Prezzo di compravendita | USD 4.920 + IVA |
| Certificati, bolli e registrazioni | — | Fisso, in base all'operazione | USD 300–800 |
| Totale di riferimento | 7–9% | Sul prezzo | USD 11.100 a 13.100 |
Come funziona il processo di acquisto, passo per passo
Il percorso è sempre lo stesso, con variazioni minori secondo l'operazione:
- Prenotazione. Hai trovato l'immobile e lo blocchi con una caparra. Da quel momento esce dalla circolazione commerciale mentre si negoziano i termini.
- Contratto di riserva o compromesso di compravendita. È il documento che fissa prezzo, tempistiche, modalità di pagamento e le conseguenze dell'inadempimento per entrambe le parti. Si firma con assistenza: qui si definisce quasi tutto.
- Studio dei titoli. Il tuo notaio esamina la storia giuridica dell'immobile per circa 30 anni indietro: proprietari precedenti, ipoteche, pignoramenti, gravami. Non si firma nulla finché il bene non è libero da vincoli.
- L'atto notarile. Firma davanti al notaio, pagamento del saldo, consegna delle chiavi e registrazione. Da quel momento, la proprietà è tua con tutte le garanzie.
Tra il compromesso e l'atto notarile i tempi tipici vanno da 30 a 60 giorni. La fase precedente (cercare, visitare, decidere) dipende da ogni compratore; se è la prima volta, la guida per comprare la tua prima proprietà a Punta del Este ti sarà utile, pensata passo dopo passo.
Il processo · Dalla prenotazione all'atto notarile
Prenotazione
Una caparra che blocca la proprietà mentre si negoziano i termini.
Contratto di prenotazione
Fissa prezzo, termini e condizioni per iscritto.
Verifica dei titoli di proprietà
Il notaio verifica ~30 anni di storia dell'immobile.
Atto notarile
Firma, pagamento del saldo e consegna delle chiavi.
Dal compromesso al rogito: 30–60 giorni (rif.).
Ti prepariamo il conto completo della tua operazione (imposte, notaio e tempistiche) prima che tu firmi qualsiasi cosa.
Dove comprare: valori di riferimento per zona
Punta del Este non è un mercato unico, ma diversi. Il prezzo al metro quadro negli appartamenti si muove così: Península tra USD 3.500 e 6.000; Playa Brava tra USD 4.000 e 7.000; l'asse di Avenida Roosevelt, che è un mercato distinto e molto più accessibile, tra USD 2.800 e 4.500; Playa Mansa tra USD 3.500 e 6.500; La Barra e Manantiales tra USD 4.500 e 9.000; José Ignacio da USD 6.000 fino a superare i 10.000 —e lì l'affitto estivo gioca in un altro campionato: ci sono chacras (tenute di campagna) che a gennaio si affittano a cifre che non si confrontano con nessun'altra zona del paese, dell'ordine di USD 200.000 al mese—. A Beverly Hills e nei quartieri dell'interno si trova quella stessa fascia di USD 2.800 a 4.500. La media generale del mercato si aggira sui USD 3.200 al metro quadro.
Puoi iniziare a confrontare per tipo di proprietà tra appartamenti in vendita, case in vendita o terreni, e poi affinare per zona con il tuo consulente.
Attenzione: questi valori sono solo medie. Esistono molti immobili sopra e sotto queste cifre, in base alla zona esatta, all'edificio, ai metri, alla vista e allo stato.
Comprare finito o comprare sulla carta: due strade valide
Con più di 70 progetti attivi a 2026, il nuovo è una parte centrale del mercato. Comprare sulla carta permette di entrare al prezzo di lancio e pagare a rate durante i lavori, in genere senza interessi; lo spieghiamo nel dettaglio nella guida su comprare sulla carta a Punta del Este, e puoi consultare i progetti in corso in progetti e torri. Se il dubbio riguarda come pagare, l'articolo su forme di pagamento e finanziamento confronta le opzioni disponibili.
E resta un'ultima opzione, che ha senso in un caso specifico: se comprate per investire o per affittare, e non per uso proprio, ci sono i progetti di edilizia promossa (Legge 18.795). Sono sviluppi con esenzioni fiscali rilevanti e valori da USD 2.500 a 4.500 al m², pensati per la rendita più che per viverci. Quelli attualmente disponibili si trovano in sviluppi, e in investimenti c'è il resto del portafoglio sulla carta.
Dopo l'acquisto: cosa conviene tenere sotto controllo
Essere proprietari in Uruguay comporta costi annuali limitati e prevedibili: contribución immobiliare, imposta Primaria e, negli edifici, le spese condominiali. Li analizziamo con valori di riferimento nell'articolo su quanto costa mantenere una proprietà e nella guida per investire a Punta del Este.
Domande frequenti
Uno straniero può acquistare un immobile in Uruguay?
Sì, con gli stessi diritti di un uruguaiano. Non è richiesta la residenza né permessi speciali, non esistono zone soggette a restrizioni e si può acquistare a nome personale o di una società. L'operazione si effettua in dollari, davanti a un notaio pubblico, proprio come per un acquirente locale.
Quanto costa in totale comprare una proprietà in Uruguay?
Il compratore aggiunge tra il 7% e il 9% in più al prezzo: ITP (2% sul valore catastale), onorari del notaio (dal 2% al 3% del prezzo), commissione immobiliare (3,28% + IVA) e certificati e bolli (USD 300–800). Se l'acquisto è sulla carta, bisogna aggiungere anche le spese di progetto e arredamento, che secondo lo sviluppo vanno dal 3% al 6% del prezzo.
Quanto dura il processo di acquisto?
Tra il compromesso di riserva e l'atto notarile passano tipicamente da 30 a 60 giorni, il tempo necessario per lo studio dei titoli, i certificati e il coordinamento della firma. La fase precedente di ricerca e visite dipende da ogni compratore.
Su quale valore si calcola l'ITP?
Sul valore catastale aggiornato dell'immobile, non sul prezzo di compravendita; il valore catastale è di solito piuttosto inferiore. Per esempio, in un acquisto di USD 150.000 con valore catastale di USD 90.000, l'ITP dell'acquirente (2%) è di USD 1.800.
Fonti
- ITP: aliquote e base di calcolo sul valore reale del Catastro · DGI
- Onorari notarili e commissione immobiliare · Cámara Inmobiliaria Uruguaya
- Partecipazione argentina nell'investimento immobiliare uruguaiano · El País
Costi e tempistiche in vigore a luglio 2026, e cambiano. Se vuoi che li confrontiamo con la tua operazione concreta, scrivici: in venti minuti sai cosa pagherai e quando.
