Comprar um imóvel no Uruguai é mais simples do que a maioria imagina: um estrangeiro compra com exatamente os mesmos direitos que um uruguaio, sem necessidade de residência ou permissões especiais, e o custo total para o comprador fica entre 7% e 9% adicional ao preço (valores de referência de julho de 2026). A operação é feita em dólares, perante notário público, e do contrato de reserva à escritura costumam passar entre 30 e 60 dias. Com o foco em Punta del Este: quem pode comprar, quanto custa cada item e como se organiza o processo.
Quem pode comprar um imóvel no Uruguai
Qualquer pessoa, seja uruguaia ou estrangeira. O Uruguai não impõe restrições à compra de imóveis por não residentes: não se exige residência legal nem fiscal, não há zonas vedadas e o imóvel é registrado com as mesmas garantias registrais para todos. É possível comprar em nome pessoal ou por meio de uma sociedade, conforme o que convier em cada caso.
Esse marco explica em boa parte a composição do mercado de Punta del Este: convivem o comprador uruguaio, que hoje sustenta boa parte da atividade durante todo o ano, com o argentino, ainda muito presente no segmento alto e na temporada, e com brasileiros e europeus, cada vez mais visíveis em obra nova. Se o seu interesse vai além de uma compra pontual (mudar-se, instalar a família), acrescente a leitura do nosso guia para viver em Punta del Este e do artigo sobre residência fiscal no Uruguai: são trâmites distintos e independentes da compra, e convém entendê-los separadamente.
Quanto custa comprar: as despesas do comprador, uma por uma
A regra prática é orçar o preço do imóvel mais um 7% a 9% adicional. Essa porcentagem é composta de quatro itens:
ITP: 2% sobre o valor cadastral
O Imposto de Transmissão Patrimonial é pago pelas duas partes: 2% pelo comprador e 2% pelo vendedor. O detalhe importante é que ele é calculado sobre o valor cadastral atualizado, não sobre o preço de compra e venda, e o cadastral costuma ser bem menor. Um exemplo de referência: numa compra de USD 150.000 com valor cadastral de USD 90.000, o ITP do comprador é de USD 1.800.
Notário: 2% a 3% do preço
No Uruguai, toda escritura passa por um escrivão público, escolhido e pago pelo comprador. O honorário de referência vai de 2% a 3% do preço, conforme o escrivão e a complexidade da operação. Inclui o estudo de títulos de cerca de 30 anos para trás, as certidões, a escritura e seu registro. É essa figura que garante que você está comprando um bem livre de problemas.
Comissão imobiliária: 3,28% + IVA
A comissão da imobiliária é de 3,28% mais IVA e é paga por cada parte. Inclui bem mais do que a intermediação: busca e pré-seleção, comparáveis reais da região, negociação e acompanhamento de toda a operação até a entrega das chaves.
Certidões, selos e registros
Entre certidões de registro, selos e taxas de inscrição, orce entre USD 300 e 800 de acordo com a operação.
Plantas e acabamentos: só se você comprar na planta
Esse item não existe numa compra usada, mas existe na obra nova, e é o que mais surpreende: os empreendimentos cobram separadamente os gastos com plantas e a decoração das áreas comuns. Dependendo do projeto, variam de 3% a 6% do preço de compra e são pagos em parcelas durante a obra. Na prática, é a diferença mais comum entre o preço de tabela de um projeto e o que a unidade termina custando. Quando te apresentamos um empreendimento de nossa carteira, dizemos o que está incluído no preço e o que é cobrado separadamente, para que a conta feche desde o primeiro dia.
Custos de compra · O que inclui cada item · Ref. julho 2026
ITP — 2%
É calculado sobre o valor cadastral, que costuma ser bem menor que o preço de compra.
Cartório — 2% a 3%
Estudo de títulos de ~30 anos, certidões, escritura e registro.
Comissão imobiliária — 3,28% + IVA
Busca, comparáveis reais, negociação e acompanhamento até a entrega das chaves.
Certidões e selos — USD 300–800
Certidões de registro, selos e taxas de inscrição, conforme a operação.
O ITP é calculado sobre o valor cadastral, não sobre o preço. Em obra nova, some plantas e mobiliário: 3% a 6% conforme o empreendimento.
Do outro lado do balcão, o vendedor enfrenta aproximadamente 5,7% entre a sua comissão, 2% de ITP e certidões. Se você está desse lado, detalhamos isso na nossa página para vender seu imóvel.
| Categoria | Taxa | É calculado sobre | No exemplo |
|---|---|---|---|
| ITP | 2% | Valor cadastral atualizado (USD 90.000 no exemplo) | USD 1.800 |
| Notário | 2% a 3% | Preço de compra e venda | USD 3.000 a 4.500 |
| Comissão imobiliária | 3,28% + IVA | Preço de compra e venda | USD 4.920 + IVA |
| Certidões, selos e registros | — | Fixo, conforme a operação | USD 300–800 |
| Total de referência | 7–9% | Sobre o preço | USD 11.100 a 13.100 |
Como é o processo de compra, passo a passo
O circuito é sempre o mesmo, com pequenas variações conforme a operação:
- Reserva. Você encontrou o imóvel e o segura com um sinal. A partir daí, ele sai de circulação comercial enquanto se negociam os termos.
- Contrato de reserva ou compromisso de compra e venda. É o documento que fixa preço, prazos, forma de pagamento e as consequências do descumprimento para ambas as partes. É assinado com assessoria: aqui se define quase tudo.
- Estudo de títulos. Seu notário revisa o histórico jurídico do imóvel cerca de 30 anos atrás: proprietários anteriores, hipotecas, penhoras, gravames. Nada é assinado até que o bem esteja limpo.
- Escritura. Assinatura perante notário, pagamento do saldo, entrega das chaves e registro. A partir desse momento, o imóvel é seu com todas as garantias.
Entre o boleto e a escritura, os prazos típicos vão de 30 a 60 dias. A etapa anterior (buscar, visitar, decidir) depende de cada comprador; se é a sua primeira vez, o guia para comprar seu primeiro imóvel em Punta del Este vai te ajudar, pensado passo a passo.
O processo · Da reserva à escritura
Reserva
Um sinal que reserva o imóvel enquanto os termos são negociados.
Contrato de reserva
Fixa preço, prazos e condições por escrito.
Estudo de títulos
O escrivão revisa ~30 anos de histórico do imóvel.
Escritura
Assinatura, pagamento do saldo e entrega das chaves.
Do boleto à escritura: 30–60 dias (ref.).
Montamos a conta completa da sua operação (impostos, cartório e prazos) antes de você assinar qualquer coisa.
Onde comprar: valores de referência por zona
Punta del Este não é um único mercado, mas vários. O metro quadrado em apartamentos se move assim: Península entre USD 3.500 e 6.000; Playa Brava entre USD 4.000 e 7.000; o eixo da Avenida Roosevelt, que é um mercado distinto e bem mais acessível, entre USD 2.800 e 4.500; Playa Mansa entre USD 3.500 e 6.500; La Barra e Manantiales entre USD 4.500 e 9.000; José Ignacio desde USD 6.000 até superar os 10.000 —e aí o aluguel de verão joga em outra liga: há chacras que em janeiro são alugadas por valores que não se comparam com nenhuma outra região do país, da ordem de USD 200.000 pelo mês—. Em Beverly Hills e os bairros do interior consegue-se essa mesma faixa de USD 2.800 a 4.500. A média geral do mercado gira em torno de USD 3.200 por metro quadrado.
Você pode começar a comparar por tipo de imóvel em apartamentos à venda, casas à venda ou terrenos, e depois refinar por zona com seu corretor.
Atenção: esses valores são apenas médias. Existem muitos imóveis acima e abaixo desses números, dependendo da zona exata, do prédio, da metragem, da vista e do estado.
Comprar pronto ou comprar na planta: dois caminhos válidos
Com mais de 70 empreendimentos ativos em 2026, a obra nova é uma parte central do mercado. Comprar na planta permite entrar com preço de lançamento e pagar em parcelas durante a obra, geralmente sem juros; explicamos isso em detalhe no guia de comprar na planta em Punta del Este, e você pode navegar pelos projetos em andamento em empreendimentos e torres. Se sua dúvida é sobre como pagar, o artigo sobre formas de pagamento e financiamento compara as opções disponíveis.
E resta uma última opção, que faz sentido em um caso específico: se você compra para investir ou para alugar, e não para uso próprio, existem os projetos de moradia promovida (Lei 18.795). São empreendimentos com isenções fiscais relevantes e valores de USD 2.500 a 4.500 por m², pensados para renda mais do que para morar. Os que estão vigentes você encontra em empreendimentos, e em investimentos está o restante da carteira na planta.
Depois de comprar: o que vale a pena manter no radar
Ser proprietário no Uruguai tem custos anuais limitados e previsíveis: contribución imobiliária, imposto de Primaria e, em prédios, as taxas condominiais. Revisamos com valores de referência no artigo sobre quanto custa manter um imóvel e no guia para investir em Punta del Este.
Perguntas frequentes
Um estrangeiro pode comprar um imóvel no Uruguai?
Sim, com os mesmos direitos que um uruguaio. Não se exige residência nem permissões especiais, não há zonas restritas e é possível comprar em nome pessoal ou de uma sociedade. A operação é feita em dólares, diante de um escrivão público, igual a um comprador local.
Quanto custa no total comprar uma propriedade no Uruguai?
O comprador soma entre 7% e 9% adicionais ao preço: ITP (2% sobre o valor cadastral), honorários de notário (2% a 3% do preço), comissão imobiliária (3,28% + IVA) e certidões e selos (USD 300–800). Se a compra é na planta, é preciso somar ainda os custos de plantas e mobiliário, que, dependendo do empreendimento, vão de 3% a 6% do preço.
Quanto tempo demora o processo de compra?
Entre o boleto de reserva e a escritura, passam tipicamente de 30 a 60 dias, tempo que leva o estudo de títulos, as certidões e a coordenação da assinatura. A etapa anterior de busca e visitas depende de cada comprador.
Sobre qual valor se calcula o ITP?
Sobre o valor cadastral atualizado do imóvel, não sobre o preço de compra e venda; o valor cadastral costuma ser bem menor. Por exemplo, numa compra de USD 150.000 com valor cadastral de USD 90.000, o ITP do comprador (2%) é de USD 1.800.
Fontes
- ITP: taxas e base de cálculo sobre o valor real do Catastro · DGI
- Honorários de escrivania e comissão imobiliária · Cámara Inmobiliaria Uruguaya
- Participação argentina no investimento imobiliário uruguaio · El País
Custos e prazos vigentes em julho de 2026, e eles mudam. Se quiser que analisemos isso contra a sua operação concreta, escreva para nós: em vinte minutos você sabe o que vai pagar e quando.
