Affittare a Punta del Este funziona in tre modi: a stagione (quindicine o mesi estivi, prenotati tra agosto e ottobre e pagati per periodo, senza garanzia), in modalità annuale (contratto con garanzia e documentazione abituale) o in modalità invernale, dall'autunno alla primavera, con valori sensibilmente più bassi. Uno straniero affitta senza residenza né requisiti particolari, e come riferimento per l'estate 2027, la prima quindicina di gennaio di un appartamento di 1 camera a Punta del Este si aggira su USD 3.700, uno di 2 camere su 7.800 e uno di 3 camere tra 13.500 e 22.000 secondo la zona; febbraio costa tra il 35 e il 50% in meno.
Questa guida è pensata per chi sta cercando: quale modalità ti conviene, quanto pagherai, quando trasferirti e cosa ti verrà richiesto. Se invece hai una proprietà da mettere a rendere, la tua guida è quella su affitto stagionale per proprietari.
Stagionale, annuale o invernale: quale affitto stai cercando
Le tre modalità
Di stagione
Quindicine o mesi estivi completi: Réveillon, gennaio, febbraio. La prenotazione si fa a distanza, si paga per periodo e la proprietà viene consegnata arredata ed equipaggiata, pronta per l'arrivo con le valigie. La domanda è alta e le migliori unità vanno a ruba.
Annuale
Per vivere tutto l'anno: contratto con garanzia e documentazione abituale. L'offerta è più limitata di quella estiva, soprattutto nelle zone di servizi, quindi conviene cercare con anticipo.
Invernale
Dall'autunno alla primavera, con valori molto più bassi di quelli estivi. Ideale per lavorare da remoto davanti al mare o provare la città prima di trasferirsi o comprare.
Quanto costa affittare a Punta del Este: prezzi per zona e periodo, estate 2027
Per avere un riferimento reale e non un “dipende”, a settembre 2026 abbiamo rilevato più di 3.700 annunci di affitto stagionale pubblicati per l'estate 2026-2027 nelle cinque zone principali. I valori sono la media del prezzo pubblicato in USD per periodo: sono prezzi di listino, non di chiusura, e servono per orientarti prima di iniziare a guardare. Nella stessa zona, la distanza reale dalla spiaggia, la vista, il piano, lo stato e le finiture spiegano perché un'unità costa il doppio di un'altra con lo stesso numero di camere.
| Zona · camere da letto | Veglione di Capodanno | 1ª metà gen. | 2ª metà gen. | 1ª metà feb. | 2ª metà feb. |
|---|---|---|---|---|---|
| Punta del Este · 1 cam | 2.500 | 3.700 | 3.200 | 2.600 | 2.500 |
| Punta del Este · 2 cam. | 5.400 | 7.800 | 5.800 | 4.800 | 4.400 |
| Punta del Este · 3 cam. | 10.500 | 13.500 | 9.500 | 7.500 | 6.900 |
| La Barra · 1 camere | 5.200* | 7.200* | 5.000* | 4.000* | 4.000* |
| La Barra · 2 cam. | 10.000 | 13.300 | 7.850 | 5.800 | 5.000 |
| La Barra · 3 cam. | 20.000 | 19.750 | 13.000 | 8.800 | 7.000 |
| Manantiales · 1 cam | 3.200 | 6.250 | 3.600 | 3.000 | 2.500 |
| Manantiales · 2 cam. | 9.000* | 14.500 | 8.500 | 5.000 | 4.500 |
| Manantiales · 3 cam. | 14.500* | 22.000 | 12.000 | 8.000 | 7.500 |
| José Ignacio · 2 camere | s/d | 15.000* | 8.500* | 6.700* | 7.000* |
| Punta Ballena · 1 cam | 4.950 | 5.800 | 4.500 | 4.000 | 3.800 |
| Punta Ballena · 2 cam. | 6.500 | 8.500 | 6.000 | 5.300 | 4.700 |
| Punta Ballena · 3 cam. | 13.000* | 13.000 | 9.300 | 7.850 | 7.500 |
Attenzione: questi dati sono solo medie. Esistono opzioni per tutti i gusti, di valore inferiore e superiore, e il prezzo varia molto in base alla zona; nel caso degli edifici, una torre accanto all'altra può valere più del doppio in base all'anno di costruzione e agli amenities.
| Zona | Veglione di Capodanno | 1ª metà gen. | 2ª metà gen. | 1ª metà feb. | 2ª metà feb. |
|---|---|---|---|---|---|
| Punta del Este | 9.500 | 10.600 | 8.500 | 5.600 | 5.500 |
| La Barra | 10.500 | 15.750 | 9.600 | 6.000 | 5.600 |
| Manantiales | 11.500 | 16.500 | 7.750 | 6.000 | 5.450 |
| José Ignacio | 18.200 | 20.500 | 14.000 | 10.000 | 8.500 |
| Punta Ballena | 11.550* | 6.850 | 5.550 | 4.600 | 4.000 |
Attenzione: questi dati sono solo medie. Esistono opzioni per tutti i gusti, di valore inferiore e superiore, e il prezzo varia molto in base alla zona; nel caso degli edifici, una torre accanto all'altra può valere più del doppio in base all'anno di costruzione e agli amenities.
Media dei prezzi pubblicati sui portali per la stagione 2026-2027, rilevati a settembre 2026 (oltre 3.700 annunci). Il Réveillon è il pacchetto di fine anno come pubblicato da ciascuna proprietà (generalmente una settimana). * Campione piccolo (meno di 10 annunci): da considerare solo come indicativo. "Punta del Este" comprende tutta la città (Península, Playa Mansa, Playa Brava, Roosevelt), quindi mescola edifici nuovi e vecchi e la sua media risulta inferiore a quella delle zone della costa est. A José Ignacio quasi non si pubblicano appartamenti: il prodotto è la casa.
Cosa dicono questi numeri
La prima quindicina di gennaio è il picco in tutte le zone e tipologie. La seconda quindicina di gennaio costa tra il 25 e il 40% in meno, e febbraio resta tra il 35 e il 50% al di sotto della prima quindicina di gennaio, con la prima e la seconda quindicina di febbraio quasi allo stesso prezzo: per chi può scegliere le date, febbraio offre il miglior rapporto prezzo-spiaggia dell'estate. Il Capodanno viene pubblicato meno (molte proprietà semplicemente non lo offrono) e, a La Barra, Manantiales e José Ignacio, la settimana di fine anno costa quanto un'intera quindicina di gennaio.
Per zona, l'ordine è chiaro: per un appartamento di 2 camere nella prima quindicina di gennaio, Manantiales (14.500) e La Barra (13.300) costano il doppio di Punta del Este (7.800), con Punta Ballena nel mezzo (8.500). Nelle case di 3 camere, José Ignacio è in testa con 20.500 nella prima quindicina di gennaio, seguito da Manantiales (16.500) e La Barra (15.750); Punta del Este (10.600) e Punta Ballena (6.850) sono l'opzione per le famiglie che vogliono una casa con giardino senza pagare i prezzi della costa est. Se il budget comanda, una 1 camera a Punta del Este o Punta Ballena nella seconda quindicina di gennaio (3.200 a 4.500) resta la porta d'ingresso all'estate della zona.
Il nostro consiglio di sempre: definisci prima le date e il budget totale, poi la zona — è lo stesso ordine che segue chi compra, come raccontiamo nella guida per vivere a Punta del Este.
Quando prenotare: l'estate si decide tra agosto e ottobre
Il portafoglio di affitti di gennaio e febbraio si costruisce mesi prima dell'estate. La scorsa stagione è stata da record — oltre il 90% degli ~110.000 letti disponibili è stato prenotato in gennaio — e la prima e la seconda linea di spiaggia sono risultate praticamente al completo con largo anticipo. In pratica: chi prenota tra agosto e ottobre sceglie tra le migliori unità e date; chi cerca in dicembre prende quello che resta. Il Capodanno e la prima quindicina di gennaio sono i periodi che si esauriscono per primi.
Per l'affitto annuale non c'è un calendario così marcato, ma l'offerta è più limitata: quando spunta l'unità giusta, conviene decidere in fretta. E se il tuo piano è trasferirti qui, aggiungi la lettura di vivere tutto l'anno a Punta del Este.
Cosa serve per affittare
Dipende dalla modalità. Nell'affitto stagionale non c'è una garanzia classica: si firma per il periodo, si paga in anticipo e si lascia un deposito per eventuali danni, tutto coordinabile a distanza se sei all'estero. Nell'affitto annuale si richiedono una garanzia e la documentazione abituale dell'inquilino; in Uruguay esistono varie opzioni di garanzia e ti spieghiamo quale conviene per la tua situazione.
Un punto che sorprende molti: uno straniero affitta come un uruguaiano, senza residenza né permessi speciali. Buona parte dei nostri affittuari estivi prenota dall'Argentina, dal Brasile o dall'Europa senza metter piede in Uruguay fino al giorno dell'arrivo.
Scegli la zona in base al tuo piano
Per un'estate in famiglia con tutto a portata di mano, Playa Mansa e Playa Brava concentrano gli edifici con servizi e la spiaggia dall'altra parte della strada. La Barra e Manantiales sono l'estate gastronomica e giovane; José Ignacio, la fuga esclusiva. Per un affitto annuale, guarda anche Pinares e Aidy Grill: quartieri abitati tutto l'anno, vicini a scuole, supermercati e servizi.
Come lavoriamo la tua ricerca
Dicci date (o periodo), budget e quante persone siete, e prepariamo una selezione breve di case e appartamenti che si adattano davvero — senza farti visitare ciò che non serve. Coordiniamo le visite se sei a Punta del Este o ti mandiamo video se prenoti a distanza, e ti accompagniamo fino alla firma. Comincia da gli affitti disponibili, filtra per annuale, estate o inverno, oppure scrivici direttamente.
Domande frequenti
Uno straniero può affittare a Punta del Este?
Sì, senza residenza né requisiti speciali. L'affitto stagionale si prenota e si paga per periodo, a distanza e senza garanzia; per un affitto annuale si richiedono una garanzia e la documentazione abituale dell'inquilino, come per un uruguaiano.
Quanto costa affittare una quindicina di gennaio a Punta del Este?
Per l'estate 2027, il prezzo medio pubblicato per la prima quindicina di gennaio è: appartamento di 1 camera, USD 3.700 a Punta del Este, 5.800 a Punta Ballena e 6.250 a Manantiales; di 2 camere, 7.800 a Punta del Este, 8.500 a Punta Ballena, 13.300 a La Barra e 14.500 a Manantiales; di 3 camere, tra 13.000 e 22.000 secondo la zona. Una casa di 3 camere va da 6.850 a Punta Ballena a 20.500 a José Ignacio. La seconda quindicina di gennaio costa il 25 al 40% in meno e febbraio, il 35 al 50% in meno.
Quando conviene prenotare l'affitto estivo?
Tra agosto e ottobre. Il portafoglio di gennaio e febbraio si costruisce mesi prima dell'estate: chi prenota presto sceglie tra le migliori unità; chi cerca a dicembre prende quello che resta. Il veglione di fine anno e la prima quindicina di gennaio sono i periodi che si esauriscono per primi.
Cosa serve per un affitto annuale?
Una garanzia e la documentazione abituale dell'inquilino. Ci sono varie opzioni di garanzia in Uruguay e ti spieghiamo quale conviene in base alla tua situazione; il contratto si firma in dollari o pesos secondo quanto concordato e ti accompagniamo in tutto il processo.
Si può affittare solo in inverno?
Sì. L'affitto invernale va, in generale, dall'autunno alla primavera, con prezzi sensibilmente inferiori a quelli estivi. È un ottimo modo per provare la vita a Punta del Este prima di trasferirsi tutto l'anno o comprare.
