¿Cuánto vale tu propiedad en Punta del Este? El precio correcto es el que el mercado convalida en los primeros 90 días: surge de comparar operaciones reales de tu zona, ajustar por metraje, estado, piso y vista, y contemplar el margen de negociación habitual, que según el tipo de propiedad va de un 6% a un 10% bajo el precio publicado. Sobretasar "para tener de dónde bajar" es el error número uno de los vendedores: una propiedad bien tasada en una zona de demanda anual se vende en 90 días o menos, mientras que una mal tasada puede superar los 200 días publicada, quemándose ante los mismos compradores que la vieron cara el primer día.
Abajo está cómo se arma un precio que se pueda defender frente a un comprador, qué variables pesan de verdad y cuánto te queda en mano una vez descontados comisión, impuestos y certificados.
Por qué sobretasar es el error más caro al vender
La lógica de "pido más y después negocio" funcionaba en mercados sin información. Hoy el comprador (argentino, uruguayo o europeo) llega con los portales estudiados y compara tu propiedad contra todas las unidades en venta de la misma zona. Si el precio está fuera de rango, no ofrece menos: directamente no consulta.
El costo de esa decisión es doble. Primero, el tiempo: los mejores compradores aparecen en las primeras semanas de publicación, cuando la propiedad es novedad. Segundo, el precio final: una propiedad que lleva muchos meses publicada transmite que "algo tiene", y las ofertas que llegan después de bajar el precio suelen ser más agresivas que las que hubiera recibido bien tasada desde el día uno.
Qué plazos maneja hoy el mercado de Punta del Este
Como referencia a julio 2026, un apartamento demora en promedio entre 120 y 140 días en venderse, y una casa alrededor de 170. Pero el promedio esconde la variable decisiva: la tasación. Bien tasada y en una zona con demanda todo el año, la venta baja a 90 días o menos. Mal tasada, se estira más allá de los 200.
Plazos de venta según tasación · ref. julio 2026
Se cierra entre 6% y 10% bajo el precio publicado, según el tipo de propiedad.
A ese plazo hay que sumarle la negociación, que no es igual para todos: dependiendo del tipo de propiedad, las operaciones terminan cerrando entre un 6% y un 10% por debajo del precio publicado. Un precio de salida realista ya contempla ese margen; uno inflado lo duplica.
Las seis variables que definen el valor de tu propiedad
- Zona. Es la variable de mayor peso. Un apartamento en Playa Mansa se mueve entre USD 3.500 y 6.500 por m², en la Brava entre 4.000 y 7.000, en el eje Roosevelt entre 2.800 y 4.500, y en La Barra y Manantiales entre 4.500 y 9.000. La mediana general del mercado ronda los USD 3.200/m². Si querés el detalle completo, lo desarrollamos en precios por zona en Punta del Este.
- Metraje y distribución. No solo cuántos m², sino cómo están usados: un dos dormitorios bien distribuido puede valer más por metro que un tres dormitorios oscuro.
- Estado. Una unidad para entrar a vivir compite en otra categoría que una para reciclar. Los arreglos menores previos a la venta suelen recuperarse con creces: lo contamos en cómo preparar tu propiedad para vender.
- Piso y vista. En torres frente al mar, la diferencia entre un piso bajo con vista lateral y un piso alto con vista franca puede ser muy significativa dentro del mismo edificio.
- Gastos comunes. El comprador de hoy los pregunta antes de visitar. Expensas altas achican el universo de interesados y presionan el precio; el detalle está en nuestra guía de costos de mantener una propiedad.
- Momento del mercado. Con la obra nueva a pleno, la oferta a estrenar compite con el usado. Tasar mirando lo que se pide, y no lo que efectivamente se vendió, es la receta clásica para quedar fuera de mercado.
Hacemos tasaciones sin compromiso, con comparables reales de operaciones cerradas en tu zona y más de 20 años de mercado en Punta del Este.
Cuánto te queda en mano al vender
El precio de venta no es lo que entra a tu cuenta. Como vendedor descontás cuatro conceptos: la comisión inmobiliaria del 3,28% más IVA, el ITP del 2% —que se calcula sobre el valor catastral actualizado y no sobre el precio, y el catastral suele ser bastante menor—, los certificados y sellos, que rondan entre USD 300 y 800, y el IRPF por incremento patrimonial, que es el que más cambia de una venta a otra y el que más se olvida.
Los tres primeros son fáciles de anticipar y suman alrededor de un 5,7% del precio. El IRPF no: depende de cuándo compraste, y ahí hay dos caminos distintos.
El IRPF por incremento patrimonial, según cuándo compraste
Si compraste antes del 1º de julio de 2007
- Podés optar por el ficto: la renta computable es el 15% del precio de venta (o del catastral, el mayor) y sobre eso se aplica el 12%.
- El impuesto termina siendo 1,8% del precio, ganes lo que ganes. Es simple y en general conviene.
Si compraste desde el 1º de julio de 2007
- Es el único régimen posible. La renta computable es el precio menos el costo fiscal actualizado por UI, menos el ITP que pagaste al comprar y menos las mejoras documentadas.
- Sobre esa diferencia va el 12%. Si compraste hace poco y vendés a valor similar puede dar casi cero; si compraste hace quince años, bastante más que el 1,8%.
La tasa del IRPF es 12% en los dos casos: lo que cambia es sobre qué se aplica. Lo retiene el escribano en la escritura y presenta la declaración jurada, así que al vendedor le llega ya descontado.
La excepción que conviene conocer. La venta de la vivienda permanente queda exonerada de IRPF si se cumplen cinco condiciones a la vez: que la vivienda vendida no supere 1.200.000 UI —unos USD 198.000 a agosto de 2026—, que destines al menos el 50% del producido a comprar otra, que entre la venta y la compra no pasen más de 12 meses, que la nueva no supere 1.800.000 UI —unos USD 297.000— y que las dos sean vivienda permanente. Si estás vendiendo para mudarte, vale la pena sentarse con el contador antes de firmar el boleto, no después.
Los costos del vendedor, uno por uno
Comisión inmobiliaria
- 3,28% + IVA sobre el precio de venta.
ITP del vendedor
- 2% sobre el valor catastral actualizado, que suele ser bastante menor al precio.
Incremento patrimonial
- 12% sobre la renta computable. Con el ficto son 1,8% del precio; con el real, depende de la valorización.
Certificados y sellos
- USD 300–800 entre certificados, sellos y registros.
Hacé esta cuenta antes de publicar, no cuando llega la oferta. El día que alguien te ofrece un número, lo único que importa es cuánto de eso entra a tu cuenta: teniéndolo claro de antemano, decidís con frialdad en vez de hacer la cuenta con el comprador esperando del otro lado del teléfono.
| Concepto | Cuánto |
|---|---|
| Comisión inmobiliaria | 3,28% + IVA |
| ITP (vendedor) | 2% sobre el valor catastral actualizado |
| Certificados, sellos y registros | USD 300–800 |
| Subtotal previsible | ≈ 5,7% del precio de venta |
| IRPF · régimen ficto (compras anteriores a julio de 2007) | 1,8% del precio |
| IRPF · régimen real (compras desde julio de 2007) | 12% sobre la renta computable |
| Exoneración por vivienda permanente | Hasta 1.200.000 UI (≈ USD 198.000 a agosto 2026), con reinversión |
| Margen de negociación habitual | 6% a 10% bajo el precio publicado, según la propiedad |
| Plazo medio de venta | 120–140 días con precio correcto |
Cómo armamos estos valores. Los porcentajes de IRPF, sus dos regímenes y la exoneración por vivienda permanente salen de la publicación de la DGI sobre incrementos patrimoniales de inmuebles urbanos. Los importes en dólares son una conversión de referencia a agosto de 2026, con la UI en $6,64 y el dólar en $40,2: como los dos valores se mueven, conviene verificarlos al momento de la operación. Los plazos de venta y el margen de negociación son estimaciones propias de Santiago Pereyra Propiedades, construidas con operaciones reales de nuestra cartera y con el seguimiento diario de la oferta publicada en Punta del Este y Maldonado: no provienen de un índice oficial, porque en Uruguay no existe un registro público de precios de cierre por zona. Se revisan cada trimestre. Nada de esto reemplaza a tu contador ni a tu escribano.
Cómo se hace una tasación seria en Punta del Este
Una tasación profesional no es un número tirado para conseguir la captación. Se construye con tres insumos: operaciones efectivamente cerradas en tu zona (no precios de publicación), el relevamiento de la competencia activa (qué casas y apartamentos compiten hoy contra tu propiedad) y el conocimiento fino del micro-mercado: qué edificio tiene buena administración, qué calle se inunda, qué torre tiene expensas razonables.
Después viene la estrategia: definir el precio de salida contemplando ese margen de negociación de 6% a 10%, y un plan de revisión si el mercado no responde en las primeras semanas. Todo el proceso, de la tasación a la escritura, lo explicamos en nuestra página para vender tu propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale mi propiedad en Punta del Este?
Depende sobre todo de la zona, el metraje, el estado, el piso y la vista, los gastos comunes y el momento del mercado. Un apartamento se mueve entre USD 3.500 y 6.500 por m² en Playa Mansa, 4.000 a 7.000 en la Brava, 2.800 a 4.500 en el eje Roosevelt, y 4.500 a 9.000 en La Barra y Manantiales, con una mediana general cercana a USD 3.200/m². La forma seria de saberlo es una tasación con comparables de operaciones cerradas en tu zona.
¿Cuánto tarda en venderse una propiedad en Punta del Este?
Un apartamento demora en promedio entre 120 y 140 días y una casa alrededor de 170. Una propiedad bien tasada en una zona de demanda anual se vende en 90 días o menos; una mal tasada puede superar los 200 días publicada.
¿Cuánto se negocia por debajo del precio publicado?
Depende del tipo de propiedad: según el producto y la zona, las operaciones terminan cerrando entre un 6% y un 10% por debajo del precio publicado. Un precio de salida realista ya contempla ese margen; si publicás inflado, sumás la negociación a un precio que además espantó consultas desde el primer día.
¿Cuánto me queda en mano al vender mi propiedad?
Descontá la comisión inmobiliaria del 3,28% más IVA, el ITP del 2% calculado sobre el valor catastral actualizado —que suele ser bastante menor al precio— y certificados y sellos por USD 300 a 800. Esos tres suman alrededor del 5,7% del precio. Falta el cuarto y el que más cambia: el IRPF por incremento patrimonial, con tasa del 12%. Si compraste el inmueble antes del 1º de julio de 2007 podés optar por el régimen ficto, donde la renta computable es el 15% del precio y el impuesto termina siendo 1,8% del precio; si compraste después, rige el régimen real y el 12% se aplica sobre el precio menos el costo fiscal actualizado. La venta de la vivienda permanente puede quedar exonerada si se reinvierte en otra.
Fuentes
- ITP: tasas y base de cálculo sobre el valor real de Catastro · DGI
- Honorarios de escribanía y comisión inmobiliaria · Cámara Inmobiliaria Uruguaya
Valores de mercado a julio de 2026. Si querés saber cuánto vale la tuya de verdad, hacemos la tasación con comparables reales y sin compromiso.
