El precio por m² en Punta del Este se ubica, a noviembre de 2026, en un promedio general cercano a USD 3.200, con rangos que van desde USD 2.500–2.800 en los barrios interiores y la vivienda promovida hasta USD 10.000+ en José Ignacio. Este reporte ordena los valores de referencia por zona, los plazos reales de venta y el margen típico de negociación.
Los rangos corresponden a apartamentos y son valores de referencia del mercado a noviembre 2026. Para el perfil cualitativo de cada barrio (a quién le alquila, qué producto funciona) complementá con la guía de las mejores zonas para invertir.
Punta del Este各区域每平方米的价格是多少
各区域参考价格,按由高到低排列:
- José Ignacio: 每平方米美元6.000–10.000以上。市场的顶端,供应稀缺且需求来自国际市场。
- La Barra和Manantiales: 美元4.500–9.000。近期升值最明显的区域:从2022年到2025年,La Barra上涨了10%至15%。
- Playa Brava: 美元4.000–7.000。集中了带amenities的新建项目,季节性需求也最为旺盛。
- Playa Mansa: 美元3.500–6.500。海滨高层建筑,房源按车站分布集中。
- Península: USD 3.500–6.000。全年运营的服务核心区。
- Roosevelt: 美元2.800–4.500。长期居住的核心区域:全年服务齐全、交通直达,且是东部入门价格最合理的区域。
- 促进型住房: 美元2.500–4.500。享有税收减免的项目,通常为期房。
| 区域 | USD / m² | 它的特点是什么 |
|---|---|---|
| José Ignacio | 6.000–10.000+ | 市场顶端：稀缺房源与国际需求 |
| La Barra 与 Manantiales | 4.500–9.000 | 近期涨幅最大的地区：La Barra在2022年至2025年间上涨了10–15% |
| Playa Brava | 4.000–7.000 | 集中了配套设施齐全的新房及最旺的季节性需求 |
| Playa Mansa | 3.500–6.500 | 海滨塔楼及按 Parada（车站编号）整理的房源清单 |
| Península | 3.500–6.000 | 全年运营的服务中心 |
| Roosevelt | 2.800–4.500 | 常住住宅轴线区域,入门价格最为合理 |
| 促进型住房 | 2.500–4.500 | 享有税收优惠的项目，通常为期房 |
Contraste con la oferta publicada (noviembre de 2026). El USD/m² promedio de los apartamentos publicados en venta en los portales inmobiliarios es: Playa Mansa USD 3.600/m²; Playa Brava USD 3.800/m²; Península USD 3.400/m²; Punta Ballena USD 3.550/m²; La Barra USD 4.250/m²; Manantiales USD 5.650/m²; José Ignacio USD 5.500/m². Son precios pedidos de todo el mercado, no de cierre, y por eso quedan por debajo de los rangos de la tabla, que describen el producto que efectivamente se vende en cada zona. El detalle por subzona, casas y dormitorios, actualizado todos los meses, está en la página de precios por zona.
注意:以上数值仅为平均值。根据具体区域、楼栋、面积、景观和状况,许多房产的价格会高于或低于这些数字。
我们如何得出这些数值。这些是Santiago Pereyra Propiedades根据我们自身真实成交案例及对Punta del Este和Maldonado挂牌房源的每日跟踪所做的自有估算。并非来自官方指数:乌拉圭没有按区域公开成交价格的官方登记系统。这些数据每季度更新一次。
Punta del Este 每平方米价格是一个参考值,而不是标价
在使用这张表格之前,有一点要说实话:在埃斯特角城,每平方米单价只是参考,不是铁律。同一片区域内,不同高楼和楼盘的每平方米单价可能几乎相差一倍。一栋全新、临海第一线、配套设施齐全的品牌高楼,单价可能是三个街区外、同一街区、同一参考表格里那栋建了四十年的老楼的两倍。
是什么因素决定一套房源在价格区间中处于上端还是下端
权重最大的变量依次是:与海的距离——视野开阔的第一线相对于后排——、楼盘品牌与楼龄(高端新楼盘相对于建成数十年的存量房)、楼层高度与朝向、配套设施以及车位。同一个街区里,有些单位处于该价格区间的下限,而另一些则远高于上限:因此某一具体房产的价值应参照同一栋楼、同一街区的可比案例来确定,而非该区域的平均值。在楼盘目录中可以看到产品是如何逐街区变化的。
USD POR M² · APARTAMENTOS · REF. NOVIEMBRE 2026
Rangos de apartamentos por zona. Valores de referencia noviembre 2026.
出售一处房产需要多长时间,议价空间有多大
公开报价只是故事的一半;另一半是时间安排。参考数值:
- 公寓:平均挂牌120至140天售出。
- 房屋:约170天。
- 在全年需求区域定价合理的房产:90天以内即可售出。
- 定价不合理的房产:挂牌超过200天,吸引力逐渐下降。
- 议价:成交价通常比挂牌价低6%至10%,具体取决于房产类型。
结论很直接：准确的估价能将销售周期缩短一半以上。其中的机制也是众所周知的：标价过高的房产会失去最佳的曝光周数，挂牌天数不断累积，最终成交价还会低于那个参考区间。而定价合理的房产从一开始就能获得看房，并以接近挂牌价成交。如果您是卖方，方法就在我们的如何确定销售价格指南中，您也可以申请对您的房产进行一次专业估价。
如果您正在购房,该如何使用这些数据
对买家而言，价格区间在两个方向上都起到现实检验的作用。远低于区域下限的报价，理应先问清楚（状况、入住情况、产权），而不是急于兴奋。而高于上限的挂牌价也不一定就是“不行”：以平均120至140天的挂牌时长和通常6%至10%的议价空间来看，仍有商谈的余地，尤其是挂牌数月的房产。数据为对话定框架，实地看房和可比房源才最终决定结果。
是什么在推动2026年的价格变动
支撑价格水平的三大根本力量：
- 新建规模创纪录:2026年在建项目超过70个,七年间申报建筑面积达5,5百万平方米,累计投资超过12.000百万美元。完整项目清单见塔楼与新盘。
- 需求来源多元且持续稳定:乌拉圭本地买家的比重不断上升,全年支撑着需求,而阿根廷买家的需求有所放缓,依然集中在夏季旺季的高端市场。此外还有巴西和欧洲买家加入,在新建项目中的存在感日益增长。
- 支撑租金回报的旺季数据:2025/26季创下纪录,床位数约110.000个,一月份预订率超过90%。正是这种预期租金回报支撑着购房价格,详见投资Punta del Este指南。
建筑每平方米的成本是多少(以及为什么这是另一件事)
不要把已完工单元的每平方米价格,与建造每平方米的成本混为一谈。这是两个不同的市场。沿海地区分两个档次建造,以下是交钥匙价,截至2026 —已包含工程、社保缴款、专业费用和许可证—,不含土地费用:
- 中档装修:每平方米USD 1.300–1.800。现代标准配置:轻质楼板、铝合金门窗,做工规范但不奢华。
- 高档装修:每平方米USD 1.800–2.800。钢筋混凝土结构、双层玻璃窗、高档装修及智能家居系统——这是Punta del Este沿海建筑的常见标准。
这些价格已经包含了建筑师费用(7–10%)、按劳动力计算向BPS缴纳的社保费——建筑业统一缴费比例为工资的71,8%,若涉及Caja Profesional缴费则为75,8%——以及许可证和接驳费用。因此,一栋100平方米、中等装修水平的房屋,交钥匙总价大致在USD 130.000–180.000之间,高端房屋的起价则远高于此。土地费用另计,在高端区域,地价甚至可能高于建造成本本身:您可以在待售地块中查看真实价格。
从USD 1.800–2.800的高端交钥匙建造成本，到最好地段成品每平方米USD 4.000–10.000的售价，这一差距并非误差：它体现的是土地、位置、项目、amenities配套以及开发商风险的价格。这一差距也解释了为什么以首发价购买期房往往能在交付前捕获升值空间。
市场四个关键数字
四组数据看市场 · 2026
美元/平方米
低于标价
公寓
2026年在建
注意:以上数值仅为平均值。根据具体区域、楼栋、面积、景观和状况,许多房产的价格会高于或低于这些数字。
给那些拿现房作比较的人补充一点:期房通常提供比现房更低的起售价,施工期间分阶段付款,而且开发商通常直接提供美元融资。这个入门价格与交房时房产价值之间的差额,正是投资者预期的收益。如何评估这条路——以及它的风险——请参见埃斯特角城期房购买指南。
常见问题
埃斯特角城每平方米的平均价格是多少?
El promedio general del mercado se ubica en torno a USD 3.200 por m² a noviembre 2026. Los rangos de referencia por zona van desde USD 2.500 a 4.500 en vivienda promovida hasta USD 6.000 a 10.000+ en José Ignacio.
在标价基础上,能有多大的议价空间?
这取决于房产类型:成交价通常比标价低6%到10%。一开始估价合理的房产议价空间更小,成交速度也比标价高于市场价值的房产快得多。
在埃斯特角城,一套公寓要卖多久才能卖出去?
公寓的参考成交周期在 120 到 140 天之间,而住宅约为 170 天。定价合理、位于全年需求旺盛区域的房产,可能在 90 天或更短时间内售出,而定价不合理的房产则会超过 200 天。
哪里的每平方米价格最贵,哪里最实惠?
市场最高价位是José Ignacio,每平方米USD 6.000至10.000+,其后是La Barra和Manantiales,USD 4.500至9.000。较为亲民的价位在Roosevelt(USD 2.800至4.500)以及扶持性住房(USD 2.500至4.500)。
乌拉圭的建筑每平方米造价是多少?
按 2026 年的参考价格,说到交钥匙价格——包括施工、社保、设计费和许可证——:中档装修每平方米 USD 1.300 至 1.800,高档装修 USD 1.800 至 2.800。该价格已包含建筑师费用(7 至 10%)和 BPS 劳务统一缴费(71,8% 的工资比例)。一栋 100 平方米、中档装修的住宅,交钥匙价大约在 USD 130.000 至 180.000,不含地价。
为什么同一地区的两栋楼每平方米价格差异这么大?
因为区域每平方米价格只是一个参考,而不是挂牌价。一栋全新的品牌高层,位于第一线且配套设施齐全,其每平方米售价可能几乎是几个街区之外一栋建成数十年建筑的两倍。临海位置、建筑年代、视野和配套设施解释了这种差异。
资料来源
- ITP:税率及以Catastro(地籍局)核定实际价值为计税基础 · DGI
- 公证费与房地产中介佣金 · Cámara Inmobiliaria Uruguaya
- 建筑业统一缴费(71,8%基于工资;75,8%含 Caja Profesional 缴费)· BPS
- 按类型划分的住宅建筑每平方米造价 · Sociedad de Arquitectos del Uruguay / INE
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